עו"ד אורי שבתאי, מתעסק במקרקעין וליקויי בנייה, מסביר כיצד להתמודד עם אי התאמות וליקויי בנייה בדירה חדשה, מה חשוב לבדוק, ואיך להבטיח שמיצוי הזכויות יתבצע בצורה חכמה ונכונה.
רכישת דירה היא אחת העסקאות המשמעותיות ביותר שאדם מבצע בחייו. בין אם אתם רוכשים דירה חדשה מקבלן או דירה יד שנייה, חשוב לוודא שהנכס תואם את המצגים המופיעים בחוזה, בתוכניות המכר ובמפרט הטכני.
למרבה הצער, רוכשים רבים מגלים לאחר קבלת החזקה כי קיימות אי התאמות בין הנכס שהובטח להם לבין הנכס שקיבלו בפועל. במקרים כאלה חשוב להכיר את הזכויות שלכם על פי חוק המכר (דירות) ולפעול נכון כדי להבטיח שתקבלו את הדירה שהובטחה לכם או פיצוי הולם בגין אי ההתאמה.
סוגי אי התאמות וליקויי בנייה נפוצים
אחת התלונות השכיחות ביותר של רוכשי דירות נוגעת להבדלים בין הדירה שהובטחה לבין זו שנמסרה בפועל.
אי התאמות וליקויי בנייה יכולים להופיע במגוון צורות, ובהן:
- אי התאמה בשטח הדירה: השטח בפועל קטן מהשטח הנקוב בחוזה או בתוכניות.
- אי התאמות במפרט הטכני: חומרי גמר, אביזרים או פריטים שונים מהאמור במפרט. לדוגמה – ריצוף, כלים סניטריים או מתקני חשמל שונים.
- ליקויי בנייה: פגמים בבנייה עצמה – רטיבות, סדקים, שקיעות, בעיות אינסטלציה וחשמל.
- אי התאמה במיקום או בכיוון הדירה: הדירה ממוקמת אחרת מהמתוכנן או בכיוון שונה.
- אי התאמות בשטחים מוצמדים: חניה, מחסן או גינה קטנים מהמוסכם או חסרים לחלוטין.
זכויות רוכשים לפי חוק המכר (דירות)
חוק המכר (דירות), תשל"ג–1973, נועד להגן על רוכשי דירות ולהבטיח תמורה מלאה בעד כספם.
החוק מטיל אחריות ישירה על המוכר לכל מקרה של אי התאמות וליקויי בנייה בין הדירה לבין ההתחייבויות בחוזה, בתוכניות או במפרט.
לדוגמה, סעיף 4 לחוק מבהיר כי המוכר מפר את חיוביו אם הדירה שונה מהמפרט או מהתקנים, אם מתגלים ליקויים בתקופת הבדק או האחריות, ואם הוא נמנע מלהעביר הוראות תחזוקה ושימוש.
החוק מבחין בין שלוש תקופות עיקריות:
- תקופת הבדק: בתקופה זו האחריות רובצת על המוכר, אלא אם הוכיח אחרת.
- תקופת האחריות: שלוש שנים נוספות שבהן הקונה נושא בנטל ההוכחה.
- אי התאמה יסודית: אחריות המוכר נמשכת עד עשרים שנה ממועד המסירה.
כלומר – האחריות משתנה לאורך זמן, אך חובת ההוכחה קיימת תמיד. במקרים של אי התאמות יסודיות, האחריות מתמשכת שנים רבות.
איך לפעול אם גיליתם אי התאמות וליקויי בנייה
גיליתם ליקויים בדירה החדשה? פעלו בנחישות ובמהירות כדי לשמור על זכויותיכם.
- תעדו הכול: צלמו כל ליקוי, ציינו תאריכים, והוסיפו הסברים.
- בצעו בדק בית מקצועי: מהנדס מוסמך מבצע בדיקה יסודית, מאבחן את כל הליקויים – הגלויים והנסתרים – ומכין דו"ח מפורט המשמש כראיה משפטית בעת הצורך.
- פנו בכתב לקבלן: הציגו את כל הליקויים שזיהיתם, דרשו תיקון בהתאם לחוק והוסיפו את דו"ח הבדיקה.
- שמרו על תיעוד מלא: כל פנייה, תשובה או סירוב מצד הקבלן חייבים להיות מתועדים.
קבלנים רבים אינם ממהרים להיענות לדרישות, ולכן אל תהססו לפנות לייעוץ משפטי. עורך דין מקרקעין מנוסה ינסח עבורכם מכתב דרישה משפטי ובמידת הצורך יגיש תביעה מתאימה.
הדירה קטנה מהמוסכם? כך תפעלו נכון
כאשר מתברר כי שטח הדירה קטן מהמוסכם, הזמינו מדידה מקצועית על ידי מודד מוסמך. אם יתגלה פער משמעותי, דרשו פיצוי מהקבלן ואף שקלו ביטול חוזה במקרים קיצוניים.
גובה הפיצוי נקבע בהתאם לשווי הדירה וגודל ההפרש.
במקרים מסוימים ניתן אף להגיש תביעה להחזר כספי מלא.
אי התאמות במפרט הטכני
המפרט הטכני הוא חלק בלתי נפרד מהחוזה. כאשר הקבלן מוסר דירה שאינה תואמת את המפרט, אתם רשאים לדרוש תיקון מלא או פיצוי כספי.
חשוב לתעד את כל אי ההתאמות בצורה ברורה ומדויקת ולפנות לקבלן בכתב. אם הוא מסרב לתקן, יש לפנות לייעוץ משפטי כדי למצות את הזכויות המלאות שלכם.
ההבדל בין אי התאמה לליקוי בנייה
אי התאמה מתייחסת לסטייה מהמוסכם בחוזה, בתוכניות או במפרט.
ליקוי בנייה מתייחס לפגם בביצוע עצמו – גם אם התוכניות בוצעו בדיוק.
לדוגמה: אם הובטח ריצוף מסוג מסוים והותקן סוג אחר – זו אי התאמה.
אם הריצוף הותקן ברשלנות ויש סדקים או שקיעות – זהו ליקוי בנייה.
בשני המקרים קיימת עילה לפיצוי או תיקון.
חשיבות בדק בית וחוות דעת הנדסית
מיד עם קבלת המפתח לדירה, מומלץ להזמין חברת בדק בית מקצועית לביצוע בדיקה מקיפה של כל הנכס.
מהנדס מוסמך מאתר ליקויים, מכין דו"ח מפורט ומציג את כלל אי ההתאמות וליקויי הבנייה.
הדו"ח משמש ראיה משפטית משמעותית בבית המשפט.
במקרים מורכבים ניתן להזמין חוות דעת הנדסית פרטנית לחיזוק התביעה. חוות דעת כזו מסייעת להוכיח את היקף הנזק ואת עלויות התיקון.
דרכי פעולה משפטיות
כאשר מתגלים אי התאמות וליקויי בנייה, עומדות בפניכם שלוש דרכים עיקריות:
- ניהול משא ומתן מול הקבלן – פנייה בכתב ודרישה לתיקון או פיצוי הולם.
- הגשת תביעה לבית המשפט – במקרה שהקבלן מסרב. ניתן לתבוע צו עשה, פיצוי כספי או ביטול החוזה.
- פנייה למפקח על הבתים המשותפים – במקרים הקשורים לליקויים ברכוש המשותף.
חשיבות הייצוג המשפטי
רכישת דירה מקבלן היא עסקה מורכבת משפטית.
חשוב להבין שעורך הדין של הקבלן מייצג את הקבלן בלבד, ולא אתכם.
לכן, יש לבחור עורך דין עצמאי ומנוסה בליווי רוכשי דירות ובטיפול באי התאמות וליקויי בנייה.
עורך הדין שלכם יוודא שהחוזה מאוזן, שהמפרט ברור, ושאתם מבינים כל התחייבות.
ייצוג משפטי עצמאי מגן עליכם, מצמצם סיכונים ומבטיח שתקבלו את הדירה שהובטחה לכם – ללא ליקויים או הפתעות.
לסיכום
רכישת דירה היא מהלך מורכב הדורש תשומת לב, ידע ופעולה חכמה.
חוק המכר (דירות) מספק הגנה רחבה לרוכשים, אך האחריות לפעול בזמן ולתעד כל ליקוי – היא שלכם.
אם גיליתם אי התאמות וליקויי בנייה, פנו לייעוץ משפטי מקצועי בהקדם.
משרד עורכי דין אורי שבתאי מתמחה בליווי רוכשי דירות, טיפול בליקויי בנייה ובאי התאמות, ותביעות כנגד קבלנים ויזמים.
צרו קשר עוד היום לבדיקת זכאותכם ולתיאום פגישת ייעוץ ראשונית, ללא התחייבות.
לקריאה נוספת על נושאי נדל״ן ורכישת דירה – בקרו בבלוג המשרד:
👉 הבלוג של עו"ד אורי שבתאי
עו"ד אורי שבתאי
מתעסק במקרקעין, ליקויי בנייה ותכנון ובנייה.
