דיור – צורך בסיסי בעולם משתנה
שוק הדיור בישראל, ובפרט שוק השכירות, נמצא בתנופה מתמדת.
יותר ויותר ישראלים, ובמיוחד זוגות צעירים ומשפחות, מוצאים עצמם מתגוררים בנכסים שכורים.
הסכם השכירות, המהווה את התשתית החוקית ליחסי שוכר–משכיר, הוא מסמך בעל חשיבות עליונה.
ההסכם מגדיר את הזכויות והחובות של כל צד ומהווה בסיס למערכת יחסים תקינה, הוגנת וברורה.
מהו הסכם שכירות?
הסכם שכירות הוא חוזה משפטי מחייב, המנוסח בכתב, שמסדיר את תנאי השכירות של נכס.
ההסכם נערך בין המשכיר – בעל הנכס, לבין השוכר – המשתמש בנכס תמורת דמי שכירות.
מדוע חשוב לערוך הסכם שכירות?
הסכם שכירות מנוסח היטב הוא חיוני למניעת אי־הבנות וסכסוכים עתידיים.
הוא מגדיר בבירור את הסעיפים המרכזיים:
- פרטי הצדדים – שמות מלאים, תעודות זהות וכתובות.
- תיאור הנכס – כתובת, גודל, מספר חדרים, מצב הנכס, תשתיות ומיטלטלין.
- מטרת השכירות – לדוגמה: מגורים, עסק או משרד.
- תקופת השכירות – תאריכי התחלה וסיום או שכירות בלתי מוגבלת בזמן.
- שכר הדירה – גובה, מועדי תשלום, הצמדות ותנאים נלווים.
- פיקדון – גובה הפיקדון, תנאי השימוש והחזרה.
- אחריות לתיקונים – חלוקת אחריות בין הצדדים לתקלות שונות.
- שימוש בנכס – הגבלות והיתרים, כולל נושא שכירות משנה או בעלי חיים.
- ביטוח – ביטוח מבנה ותכולה, וחלוקת האחריות לביצוע.
- סיום השכירות – תנאים להחזרת הנכס, הודעה מוקדמת ופינוי.
עשה ואל תעשה בשכירות
עשה:
- ערכו תמיד הסכם כתוב, גם להשכרה קצרה.
- פרטו את כל התנאים – זה מונע אי־הבנות.
- קראו בעיון את ההסכם לפני חתימה.
- שמרו עותק חתום במקום בטוח.
- התייעצו עם עורך דין מקרקעין בכל ספק.
אל תעשה:
- אל תוותרו על הסכם כתוב.
- אל תחתמו על חוזה שאינכם מבינים.
- אל תתעלמו מבעיות – דווחו למשכיר בזמן.
- אל תשכחו שההסכם כפוף לחוק, ולא ניתן להתנות עליו לרעה.
דוגמאות מהחוק
- חוק השכירות והשאילה, תשל"א–1971 – מסדיר את יחסי השוכר והמשכיר.
לדוגמה, סעיף 2 קובע: "השוכר ישתמש במושכר בהתאם לתנאי החוזה ובהיעדר תנאים – בהתאם למטרת השכירות". - חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב–1972 – מעניק הגנות נוספות לדיירים.
לדוגמה, סעיף 13 קובע כי "לא יפנה בעל בית דייר מדירת מגורים אלא על פי פסק דין".
עם השנים, תחולת החוק הצטמצמה ורוב ההסכמים נערכים כיום לפי חוק השכירות והשאילה בלבד. - חוק המקרקעין, תשכ"ט–1969 – עוסק בזכויות במקרקעין ובין היתר קובע בסעיף 53:
"בעל נכס מקרקעין חייב לאפשר לבעל זכות אחרת בנכס גישה סבירה לנכס".
שאלות ותשובות נפוצות
1. האם המשכיר רשאי להעלות את שכר הדירה באמצע תקופת השכירות?
רק אם הדבר נקבע במפורש בחוזה או נובע מהצמדה למדד.
בדירות מוגנות, חוק הגנת הדייר מגביל את האפשרות להעלות דמי שכירות.
2. מי אחראי לתיקונים בנכס?
באופן כללי, המשכיר אחראי לתיקונים הנובעים מבלאי סביר.
השוכר אחראי לנזקים שנגרמו מרשלנות או שימוש לא סביר.
3. האם השוכר רשאי לסיים את החוזה מוקדם?
אם קיים סעיף המאפשר זאת – כן, בתנאים מוסכמים או בהבאת שוכר חלופי.
גם ללא סעיף, ייתכן שניתן לסיים מוקדם במקרה של הפרה יסודית מצד המשכיר.
4. האם מכירת הנכס מבטלת את הסכם השכירות?
לא. הסכם השכירות נותר בתוקף, אלא אם הוסכם אחרת.
השוכר רשאי להמשיך להתגורר בנכס בהתאם לתנאי ההסכם.
5. מהם זכויות שוכר בדירה מוגנת?
השוכר נהנה מהגנות רחבות נגד פינוי או העלאת שכר דירה, בהתאם לעילות הפינוי הקבועות בחוק.
טיפים לשוכרים ולמשכירים
- פיקדון – מותר עד שלושה חודשי שכירות.
- שטר חוב – ניתן להוסיף אך באותו היקף בלבד.
- צ’ק פיקדון – כתבו עליו "צ’ק פיקדון", למניעת הפקדה לא מוצדקת.
- תיעוד מצב הנכס – צלמו את הדירה בתחילת ובסוף התקופה.
- תקשורת שוטפת – שמרו על קשר הוגן ומכבד.
- הכרות עם החוק – למדו את עיקרי דיני השכירות הרלוונטיים.
לסיכום
הסכם שכירות הוא מסמך משפטי חיוני שמגן על שני הצדדים.
הקפידו לערוך חוזה ברור, כתוב ומותאם לצרכים שלכם.
בכל ספק – פנו לעורך דין מקרקעין מנוסה.
משרד עורכי הדין אורי שבתאי מתמחה בדיני מקרקעין ומעניק ייעוץ משפטי לשוכרים ולמשכירים.
צרו קשר עוד היום לשיחת ייעוץ ראשונית.
