רוכשי דירות רבים מגלים זאת רק בדיעבד:
הקבלן איחר במסירת הדירה, אך במקביל דרש תוספת משמעותית של מדד תשומות הבנייה, סכום שיכול להגיע לעשרות ולעיתים אף למאות אלפי שקלים.
ברוב המקרים הרוכש משלם, מתוך מחשבה ש"ככה זה", או ש"זה כתוב בחוזה".
אבל בפועל, לא כל דרישת מדד היא חוקית ובוודאי שלא כאשר המדד נצבר בגלל איחור של הקבלן עצמו.
במאמר זה נסקור:
- מהו מדד תשומות הבנייה וכיצד הוא משפיע על מחיר הדירה;
- מתי קבלן אינו זכאי לגבות מדד;
- מה השתנה בחוק עם תיקון סעיף 5ג לחוק המכר (דירות);
- מדוע גם בהסכמים ישנים קיימת הגנה לרוכשים;
- ומה רוכשי דירות צריכים לדאוג שיהיה בהסכם, כדי למנוע את הבעיה מראש.
מדד תשומות הבנייה, למה הוא הפך לנקודת הכאב של רוכשי דירות
מדד תשומות הבנייה נועד לשקף שינוי בעלויות הבנייה של הקבלן, חומרי גלם, עבודה, הובלה וכדומה.
הרציונל ברור: אם עלויות הבנייה עולות, גם מחיר הדירה עשוי להתעדכן.
אלא שכאן עובר קו ברור:
כאשר העלייה במדד נגרמת עקב איחור של הקבלן במסירת הדירה, אין הצדקה משפטית לגלגל את העלות על הרוכש.
זהו עיקרון יסוד בדיני חוזים:
מי שגורם לנזק, אינו יכול להפיק ממנו רווח.
איחור במסירה, לא תקלה טכנית אלא הפרת התחייבות
איחור במסירת דירה איננו עניין שולי.
כאשר קבלן מאחר במסירה, הרוכש נושא בפועל בשורה של נזקים:
- תשלום שכירות נוספת;
- משכנתא שמתחילה לרוץ;
- דחיית מעבר לדירה;
- הוצאות כפולות ונזקים נלווים.
כאשר בתוך אותה תקופה הקבלן גם דורש תוספת מדד, נוצר מצב בלתי סביר:
הרוכש גם נפגע מהאיחור וגם מממן את השלכותיו הכלכליות.
גישה זו אינה מקובלת עוד כעניין מובן מאליו.
הטענה הנפוצה: "המדד חל לפי החוזה"
קבלנים נוהגים לטעון:
"אין קשר לאיחור. המדד חל עד התשלום האחרון, כך קובע ההסכם".
אלא שבתי המשפט אינם מסתפקים באמירה זו ובוחנים שאלות מהותיות:
- מדוע נדחה התשלום האחרון?
- האם הדחייה נגרמה בשל התנהלות הרוכש או בשל איחור הקבלן?
- האם המדד נצבר בתקופה שבה הדירה כבר הייתה אמורה להימסר?
כאשר מתברר שהאיחור נגרם על ידי הקבלן
הנטייה היא לשלול ממנו את הזכות לגבות מדד בגין אותה תקופה.
סעיף 5ג לחוק המכר (דירות), מה היה, מה השתנה, ומה המשמעות
כדי להבין את התמונה המלאה, חשוב להכיר את סעיף 5ג לחוק המכר (דירות) ואת השינוי שעבר במסגרת תיקון 9 לחוק.
📌 המצב לפני תיקון 9
לפני התיקון:
- ניתן היה להצמיד את מחיר הדירה למדד המחירים לצרכן או למדדים אחרים
- רוכשי דירות נחשפו לעליות מחיר שאינן קשורות ישירות לעלויות הבנייה
- העלייה במחיר הדירה הושפעה מתנודות כלליות במשק, גם כאשר עלויות הבנייה לא השתנו באופן מהותי
מצב זה יצר חוסר ודאות כלכלי ופגיעה ברוכשים.
📌 מה קובע סעיף 5ג לאחר תיקון 9?
תיקון 9 שינה את כללי המשחק:
- הצמדת מחיר הדירה הוגבלה למדד תשומות הבנייה בלבד
- בוטלה האפשרות להצמיד את מחיר הדירה למדד המחירים לצרכן או למדדים אחרים
- המטרה: להבטיח שהעלייה במחיר תשקף רק שינוי אמיתי בעלויות הבנייה
זהו תיקון מהותי שנועד להפחית את חשיפת הרוכשים לעליות מחיר לא מוצדקות.
תיקונים משלימים בתיקון 9, לא רק מדד
תיקון 9 כלל שינויים חשובים נוספים ובהם:
- קיצור תקופת ה"גרייס" (איחור מותר ללא פיצוי) מ־60 יום ל־30 יום
- הקשחת תנאי הפטור מפיצויים, פטור מותנה בעילת סיכול אמיתית לפי דיני החוזים
- חובת מפרט והוראות תחזוקה, חובת גילוי מוגברת ושקיפות כלפי הרוכש
מדובר במכלול תיקונים שמטרתם לחזק את מעמד רוכשי הדירות.
חשוב לדעת: החוק החדש לא חל רטרואקטיבית
נקודה קריטית:
סעיף 5ג ותיקון 9 אינם חלים אוטומטית על הסכמי מכר שנחתמו לפני כניסתם לתוקף.
במקרים כאלה:
- ההכרעה אינה מתבססת ישירות על הסעיף החדש
- אלא על לשון ההסכם, חובת תום הלב ודיני השבה
ועדיין, גם בהסכמים ישנים, איחור במסירה עשוי לשלול מהקבלן את הזכות לגבות מדד שנוצר עקב האיחור.
איחור במסירה והמדד, גם לפני תיקון 9 קיימת הגנה לרוכשים
גם כאשר סעיף 5ג אינו חל פורמלית, מתקיים עיקרון ברור:
קבלן שאיחר במסירה אינו יכול להפיק רווח כלכלי מעליית מדד שנוצרה עקב האיחור שלו עצמו.
ההיגיון פשוט:
- אילו הדירה נמסרה במועד
- התשלום היה מבוצע מוקדם יותר
- והמדד כלל לא היה נצבר
במצב כזה, גביית המדד עלולה להיחשב:
- כהתעשרות שלא כדין
- כהפרת חובת תום הלב
- או כהטלת נזק בלתי סביר על הרוכש
הערת זהירות חשובה, הפסיקה עדיין מתגבשת
נכון למועד כתיבת מאמר זה, 20.01.2026:
- קיימים פסקי דין התומכים בגישה זו
- עם זאת, בחלק מהמקרים קיימת אפשרות לערעור
- וההלכה בתחום עדיין מצויה בתהליך התפתחות
מדובר במגמה חיובית לרוכשים, אך לא בפתרון אוטומטי בכל מקרה.
ומה לגבי מלחמה, קורונה ואירועים חריגים?
אירועים חריגים עשויים להשפיע על לוחות זמנים, אך:
- אין פטור אוטומטי
- נדרש קשר ישיר בין האירוע לאיחור
- וההשפעה מוכרת לרוב באופן מצומצם ומידתי בלבד
מסירה היא לא "כניסה לדירה"
❌ ביקור בדירה
❌ הכנסת בעלי מקצוע
❌ מסירת מפתח זמני
כל אלו אינם בהכרח מסירה.
מסירה אמיתית כוללת:
- פרוטוקול מסירה
- חיבור מלא לתשתיות
- אפשרות מגורים בפועל
כל עוד מסירה לא בוצעה כדין, האיחור נמשך, והמדד שנצבר במהלכו עומד לבחינה.
צ'ק ליסט לרוכשי דירות, מה לדאוג שיהיה בהסכם
📄 מועד מסירה
✔ מועד חד וברור
✔ הגדרה מדויקת של "מסירה"
✔ הגבלת תקופת גרייס
💰 מדד תשומות הבנייה
✔ קביעה שהמדד ייעצר במועד המסירה החוזי
✔ סעיף השולל מדד בגין איחור שמקורו בקבלן
✔ מנגנון השבה במקרה של גביית יתר
⏱ פיצוי על איחור
✔ פיצוי שאינו נמוך מהקבוע בחוק
✔ מנגנון חישוב ברור
✔ הצמדה לדמי שכירות ריאליים
🏗 עיכובים חיצוניים
✔ דרישת תיעוד והוכחה
✔ קביעה שעיכובים רגילים אינם פוטרים מאחריות
🧾 תשלומים אחרונים
✔ מנגנון שמונע דחיית תשלום היוצרת מדד מלאכותי
✔ הצמדה למועד מסירה – לא לדרישה חד־צדדית
סיכום, זהירות, אבל בשורה חשובה לרוכשים
תיקון סעיף 5ג לחוק המכר הוא שינוי דרמטי לטובת רוכשי הדירות,
אך גם בהסכמים שנחתמו לפניו, אין לומר "אין מה לעשות".
הכיוון המשפטי ברור:
איחור במסירה אינו יכול להפוך לכלי גבייה נוסף באמצעות מדד תשומות הבנייה.
עם זאת, מאחר שהנושא עדיין מתפתח ועומד לבחינה ערעורית
נכון לפעול בזהירות, בליווי משפטי, ותוך בחינת כל מקרה לגופו.
הערה חשובה לקוראים והאמת שצריך לומר
האמור במאמר זה נועד להציג מגמות משפטיות, עקרונות כלליים וכלי חשיבה לרוכשי דירות,
ואינו מהווה ייעוץ משפטי פרטני או התחייבות לתוצאה כלשהי.
תחום איחור במסירה, פיצויים ומדד תשומות הבנייה הוא תחום מתפתח, הפסיקה בו אינה אחידה ובחלק מהמקרים קיימת אפשרות לערעור או שינוי הלכה.
כל מקרה נבחן לפי מכלול נסיבותיו, ובין היתר:
- מועד חתימת ההסכם
- נוסח החוזה הספציפי
- אופן האיחור והסיבה לו
- והתנהלות הצדדים בפועל
וכאן חשוב לומר את האמת בפנים:
לא כל איחור מזכה בפיצוי.
לא כל דרישת מדד היא בהכרח פסולה ולא כל מקרה שנשמע "ברור", באמת כזה כשפותחים את ההסכם ומסתכלים עליו לעומק.
לפני שמוותרים על סכומים משמעותיים ולפני שממהרים לנקוט בהליך משפטי או לשלם דרישות שלא נבדקו, נכון לפנות לייעוץ משפטי ממוקד, שיבחן את ההסכם והנתונים ויגיד לכם לא רק מה אפשר לעשות אלא גם מה נכון לעשות.
לפעמים המסקנה תהיה שיש עילה ברורה לפעולה.
ולפעמים דווקא ההפך וזו בדיוק המשמעות של ייעוץ אמיתי ואחראי.
גילוי נאות, מקור המאמר והקשרו
מאמר זה נכתב בהמשך לפסק דין שניתן במסגרת ההליך ת״א 38095-04-24, אשר עסק, בין היתר, בסוגיות של איחור במסירת דירה, פיצויים והצמדת מדד תשומות הבנייה.
במסגרת ההליך יוצגו התובעים על ידי באי כוחם, עו״ד אילון עישר ו- עו״ד אמיל דגאייב.
המאמר אינו מהווה ציטוט או סקירה של פסק הדין, אינו מתייחס לזהות הצדדים או באי כוחם ואינו מבקש לקבוע ממצאים ביחס למקרה הספציפי שנדון.
הדברים מובאים לצורך הצגת עקרונות, מגמות וכלי חשיבה כלליים בתחום רכישת דירות מקבלן, לרווחת הציבור הרחב.
