מבוא
ביום 16 באוקטובר 2025 ניתן פסק דין תקדימי על ידי בית המשפט העליון (בר״מ 1975/24 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל-אביב–יפו נ׳ ש.א. גולן נכסים בע״מ).
העליון קבע כי בעת חישוב היטל השבחה תמ״א 38 יש להביא בחשבון את השפעת התמ״א על שווי הנכס במצב הקודם, גם אם טרם ניתן היתר בנייה.
מדובר בהלכה חדשה שמצמצמת היטלי השבחה ומחזירה בהירות לשוק הנדל״ן והשמאות.
מהו היטל השבחה ומה מעמד תמ״א 38
היטל השבחה הוא תשלום של 50% מעליית ערך נכס בעקבות תוכנית, הקלה או שימוש חורג.
ההשוואה נעשית בין “המצב הקודם” לשווי הנכס לאחר כניסת התוכנית לתוקף.
השאלה המרכזית שעמדה במוקד פסק הדין: האם כאשר קיימת כבר תמ״א 38 אך טרם הוצא היתר, יש להביאה בחשבון במצב הקודם?
המחלוקת בין הרשויות לבעלי הנכסים
רשויות מקומיות רבות טענו שיש לנטרל את השפעת התמ״א מהמצב הקודם.
לטענתן, מדובר רק בציפייה רגולטורית שאינה חלק משווי השוק.
שמאים מכריעים ובעלי נכסים סברו אחרת: השוק הפנים את התמ״א, ושווי העסקאות כבר כולל אותה.
היעדר אחידות בפסיקות יצר בלבול וחוסר ודאות בשוק.
הכרעת בית המשפט העליון
בית המשפט העליון קבע חד-משמעית:
בעת קביעת “המצב הקודם”, יש לשום את הנכס לפי הערך הריאלי בשוק – כולל השפעת תמ״א 38.
לדברי השופטים, השמאי אינו רשאי להתעלם מהמציאות הכלכלית.
השפעת התמ״א היא חלק אינהרנטי משווי הנכס, גם אם טרם ניתן היתר בנייה.
העליון דחה את גישת הוועדות המקומיות וקבע כי נטרול התמ״א יוצר “ערך מדומיין שאינו משקף את המציאות הכלכלית”.
עקרונות ההלכה החדשה
- ערך שוק ריאלי הוא הקובע: השמאי חייב לשום לפי עסקאות בפועל, לרבות ציפיות לגיטימיות מתמ״א 38.
- אין מס כפול: הרשות אינה רשאית לגבות היטלים חוזרים בגין אותה עליית ערך.
- קשר סיבתי לתוכנית המשביחה: ההיטל יחול רק על עליית ערך שמקורה בתוכנית החדשה.
- שקיפות וודאות: חישוב המבוסס על שוק אמיתי מחזק אמון ציבורי ומונע שרירותיות.
ציטוטים מרכזיים מפסק הדין
- “השבחה נמדדת בעיניים של השוק, לא בעיני הפקיד.” (השופט אלרון)
- “תמ״א 38 שינתה את מפת הערכים במקרקעין בישראל – זו עובדה כלכלית שלא ניתן להתעלם ממנה.” (השופט סולברג)
השלכות מעשיות לבעלי נכסים ולרשויות
לבעלי נכסים:
- הפחתת היטלי השבחה בשיעורים ניכרים.
- אפשרות לבחון מחדש שומות עבר שנערכו לפי גישת הנטרול.
- עררים תלויים ועומדים צפויים להתקבל.
לרשויות המקומיות:
- ירידה צפויה בהכנסות מהיטלים.
- צורך לעדכן הנחיות מקצועיות לשמאים מטעמן.
- היערכות לגל השגות ועררים מצד בעלי נכסים.
דוגמה יישומית
נניח בניין ברובע 3 בתל-אביב שערכו ערב התוכנית עמד על 2 מיליון ₪.
התמ״א יצרה עליית ערך של 300 אלף ₪.
לאחר אישור רובע 3 – שוויו עלה ל-2.4 מיליון ₪.
- לפי גישת הנטרול: מצב קודם 1.7 מיליון → היטל 350 אלף ₪.
- לפי הלכת העליון: מצב קודם 2 מיליון → היטל 200 אלף ₪.
💡 התוצאה: חיסכון של 150 אלף ₪ לבעל הנכס.
המשמעות הערכית
פסק הדין מדגיש כי היטל השבחה הוא מס אמת, המשקף השבחה ריאלית ולא תיאורטית.
דיני התכנון והבנייה חייבים לשקף את המציאות הכלכלית, ולא ליצור עולם מדומיין.
מדובר בהלכה שמחזירה את האיזון בין אינטרס הציבור לגביית היטל הוגן לבין ההגנה על זכויות הקניין של בעלי הנכסים.
סיכום
בית המשפט העליון קבע:
בעת חישוב היטל השבחה יש להביא בחשבון את השפעת תמ״א 38 גם אם טרם ניתן היתר בנייה.
מדובר בהלכה חדשה המפחיתה היטלים, מבססת ודאות משפטית ומשיבה אמון לשוק הנדל״ן.
“השוק הוא המציאות – והדין חייב להכיר במציאות הזו.”
הערה לסיום
מאת עו״ד אורי שבתאי – מומחה לנדל״ן, תכנון ובנייה, היטלי השבחה וייצוג בעלי נכסים בפני ועדות מקומיות.
