מחקר בנק ישראל בנושא הפרמיה לממ״ד מגלה כי למרות ההנחות בציבור, מחירי הדירות עם ממ״ד דווקא ירדו.
מאת: עורך הדין אורי שבתאי, על פי נייר מחקר מאת ד״ר יוסי יכין ואיה טלמון, חטיבת המחקר, בנק ישראל.
מספר נייר: 2025.03
תאריך פרסום: יולי 2025
ליווי משפטי מקצועי בעסקאות מקרקעין
משרדנו – עו״ד אורי שבתאי, העורך הדין שאומר את האמת בפנים – מלווה מזה שנים רוכשים, מוכרים ובעלי נכסים בכל תחומי הנדל״ן.
אנו מטפלים בעסקאות רכישה, מכירה, ירושות, פיצויי תשתיות ותביעות לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.
כל פעולה במקרקעין דורשת ליווי של אנשי מקצוע מתאימים – שמאי מקרקעין, אדריכלים והנדסאים – לצד ייעוץ משפטי מוקפד.
לפני חתימה על כל חוזה או זיכרון דברים חשוב לבדוק את כל ההיבטים המשפטיים, התכנוניים והכלכליים.
משרדנו עובד בשיתוף פעולה הדוק עם שמאים, אדריכלים והנדסאים מהמובילים בישראל. כך אנו מבטיחים ללקוחותינו מעטפת מלאה ובטוחה בכל עסקת מקרקעין.
רקע כללי
מאז פרוץ מלחמת "חרבות ברזל" באוקטובר 2023 גברה ההרגשה הציבורית שדירות עם ממ״ד הפכו למוצר מבוקש במיוחד. התקשורת והיזמים חיזקו את התחושה הזאת, והמסר היה ברור: ככל שהאיום הביטחוני גובר – כך עולה ערך הדירות עם ממ״ד.
אולם הפרמיה לממ״ד מחקר בנק ישראל, שפורסם ביולי 2025, מציג תמונה אחרת לגמרי. לפי החוקרים יוסי יכין ואיה טלמון, הנתונים לא תומכים בהנחה שהמלחמה הביאה לעלייה מתמשכת בפרמיה לממ״ד.
מטרת המחקר
המטרה העיקרית של מחקר בנק ישראל בנושא הפרמיה לממ״ד הייתה לבדוק כיצד המלחמה והמתיחות הביטחונית משפיעות על פער המחירים ועל שכר הדירה בין דירות עם ממ״ד לדירות ללא ממ״ד.
בסיס הנתונים והמתודולוגיה
החוקרים התבססו על שתי קבוצות מידע:
- עסקאות בפועל מתוך קובץ כרמ״ן של רשות המיסים.
- מודעות אונליין – דירות למכירה ולהשכרה.
כיוון שאין אינדיקציה ישירה לקיום ממ״ד, החוקרים קבעו כלל טכני ברור:
- דירות שנבנו מ־1995 ואילך סווגו כבעלות ממ״ד.
- דירות שנבנו לפני 1991 סווגו כחסרות ממ״ד.
- דירות משנים 1992–1994 הושמטו לצורך מניעת הטיה.
הם יישמו מודל הדוני (Hedonic Pricing Model) המנטרל משתנים כמו גיל הדירה, שטח, קומה, מיקום ומצב תחזוקתי – כדי לבודד את ההשפעה הישירה של הממ״ד על המחיר.
תקופת המחקר
המדגם כלל עסקאות ומודעות בין ינואר 2023 לדצמבר 2024, כולל תקופת מלחמת "חרבות ברזל" והמתקפה האיראנית באפריל–מאי 2024.
בנוסף, נבחנה השפעה ראשונית של מבצע “עם כלביא” (אפריל–יוני 2025), שכלולה בעדכון יולי 2025.
מה קובע מחקר בנק ישראל על הפרמיה לממ״ד?
1. לפני המלחמה
לפני אוקטובר 2023 נמצאה פרמיה ממוצעת של כ־8.2% לדירות עם ממ״ד ביחס לדירות דומות ללא ממ״ד.
2. עם פרוץ המלחמה
מיד לאחר פרוץ הלחימה נרשמה עלייה זמנית בפרמיה – עד 11%. תוך חודשים ספורים ירדה הפרמיה ל־6.4%, רמה נמוכה מזו שנמדדה ערב המלחמה.
3. שנת 2024 – פער בין רכישה לשכירות
בשוק הרכישה הפרמיה ירדה, אך בשוק השכירות המגמה הייתה הפוכה. לאחר מתקפת איראן (מאי 2024) עלה שכר הדירה בדירות עם ממ״ד בכ־4% לעומת דירות בלעדיו.
4. ההסבר הכלכלי
שוכרי דירות נוטים להגיב לסיכון מיידי ומשלמים יותר עבור ממ״ד "כאן ועכשיו". רוכשי דירות, לעומת זאת, חושבים לטווח ארוך ומעריכים שהמצב הביטחוני ישתפר. לכן הם לא מגלמים עלייה בערך הנכס.
5. מבצע “עם כלביא”
במהלך המבצע מול איראן נרשמה עלייה מסוימת בפרמיה לממ״ד גם ברכישה וגם בשכירות, אך החוקרים מציינים כי אין לכך מובהקות סטטיסטית.
בדיקות רגישות וניתוחים משלימים
הפרמיה לממ״ד מחקר בנק ישראל כללה ניתוחים משלימים שהראו שונות גיאוגרפית:
- בערים כמו תל אביב, נתניה ובאר שבע נרשמה עלייה קלה.
- בירושלים, חיפה וחולון לא חל שינוי ואף נרשמה ירידה.
החוקרים בדקו גם את השפעת סיווג השגוי של דירות – גם לאחר תיקון, התוצאות נותרו דומות.
כאשר בחנו את המחיר המבוקש במודעות (ולא את מחיר העסקה בפועל) התקבלה אותה מגמה: עלייה חדה בתחילת המלחמה ולאחר מכן ירידה הדרגתית.
מסקנות מחקר בנק ישראל – הפרמיה לממ״ד בשוק הדיור
מחקר בנק ישראל מפריך את ההנחה הרווחת כי "המלחמה הקפיצה את מחירי הדירות עם ממ״ד".
הנתונים מלמדים כי:
- הפרמיה לממ״ד ברכישה ירדה מ־8.2% ל־6.4%.
- בשוק השכירות הפרמיה עלתה ב־3%–4%.
- לא נצפתה מגמה של עלייה מתמשכת גם לאחר 2025.
משמעות רחבה לשוק הנדל״ן
ממצאים אלו מצביעים על כך שהשוק מגיב בעיקר לסיכונים מיידיים ולא לשינויים ארוכי טווח. הציבור רואה באיום הביטחוני אירוע זמני ולא גורם המשנה מהותית את ערך הנכסים לטווח הארוך.
עם זאת, בשוק השכירות – במיוחד סמוך לגבולות – קיימת העדפה ברורה לדירות עם ממ״ד, מה שמשפיע על המחירים המקומיים.
דבר החוקרים
יוסי יכין ואיה טלמון סיכמו את המחקר במילים זהירות:
"נדרש מעקב מתמשך אחר התפתחות הפרמיה לממ״ד. הנתונים משקפים תמונת מצב ראשונית בלבד. ייתכן שבעתיד תתקבל תמונה שונה בין אזורים שונים בישראל."
סיכום משפטי וכלכלי
הפרמיה לממ״ד מחקר בנק ישראל מהווה אבן דרך חשובה להבנת השוק.
המסקנה ברורה: לא כל תחושת ביטחון מתורגמת לעליית ערך. לעיתים היא משקפת צורך רגעי בלבד.
משרד עו״ד אורי שבתאי מלווה רוכשים ומוכרים בעסקאות מקרקעין, תכנון ובנייה, ופיצויים לפי סעיף 197.
אנו פועלים עם שמאים, אדריכלים והנדסאים מצוינים כדי לוודא שכל עסקה נבדקת לעומק לפני חתימה.
עו״ד אורי שבתאי – העורך דין שאומר את האמת בפנים.
הייעוץ המקצועי שלנו נועד לוודא שהלקוחות מקבלים החלטות נכונות, שקופות ובטוחות בשוק נדל״ן מורכב ודינמי.
לקריאה נוספת על נושאי מקרקעין, רישוי עסקים ותביעות לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה,
אתם מוזמנים לבקר בבלוג המשרד – מאמרים מקצועיים של עו״ד אורי שבתאי.
ניתן לעיין במחקר המלא של בנק ישראל בנושא הפרמיה לממ״ד באתר הרשמי של הבנק, בקישור הבא:
מחקר בנק ישראל – הפרמיה לממ״ד, יולי 2025
