מבוא
רבים בוחרים כיום לרכוש שליש דירה כדי להיכנס לשוק הנדל"ן בהשקעה נמוכה.
השיטה מאפשרת ליהנות מהטבות מס שונות, אך גם מחייבת הבנה של המשמעות הכלכלית והמשפטית.
במאמר זה תגלו כיצד לפעול נכון, מה חשוב לבדוק לפני הרכישה, ואילו יתרונות וחסרונות קיימים בשיטה.
היתרונות של רכישת שליש דירה
שמירה על פטור ממס שבח
משקיע שמחזיק דירה שלמה ושליש נוסף עדיין נהנה מפטור ממס שבח כאשר הוא מוכר את הדירה השלמה.
לדוגמה, אדם שמחזיק דירה בתל אביב ושליש דירה בנתניה מוכר את הדירה בתל אביב בפטור מלא, משום שהחזקה חלקית לא פוגעת בזכאות.
חיסכון במס רכישה
במקום לשלם 8%-10% כמו על דירה שנייה, ניתן לשלם לפי מדרגות של דירה יחידה – מ־0% ועד 5%.
מי שרוכש שליש דירה ראשון ולאחר מכן דירה שלמה, משלם מס מופחת גם בעסקה השנייה בזכות סדר הפעולות.
פיזור השקעות והקטנת סיכונים
השקעה בשליש דירה מאפשרת לפזר הון בין כמה נכסים.
אם נכס אחד מפסיד, האחרים ממשיכים לייצר רווח.
כך המשקיע נהנה מיציבות גבוהה יותר ומפחות סיכון.
החסרונות של רכישת שליש דירה
חבות במס שבח במכירת השליש
מי שמוכר את חלקו בנכס משלם מס שבח על חלקו בלבד.
אם אדם מחזיק דירה בתל אביב ושליש דירה בפתח תקווה, הוא פטור ממס על הדירה אך משלם מס מלא על השליש.
קשיים בקבלת מימון
הבנקים מממנים רק חלק קטן מחלקי דירות.
לכן המשקיע צריך להציג הון עצמי גבוה יותר.
פנייה ליועץ משכנתאות מנוסה תסייע בבניית תמהיל מתאים ובקבלת תנאים טובים יותר.
הצורך בהסכם שותפות ברור
כאשר כמה אנשים רוכשים יחד נכס, חשוב לנסח הסכם שותפות מפורט.
ההסכם מגדיר מי אחראי על ההוצאות, מי מקבל את ההכנסות, ומה עושים במקרה שאחד השותפים רוצה למכור.
גם קרובי משפחה זקוקים להסכם כזה כדי למנוע סכסוכים עתידיים.
מיסוי והיבטים תכנוניים
מס רכישה
רשויות המס מחשבות את המס לפי ערך הדירה בשלמותה ומחלקות אותו בהתאם לחלק הנרכש.
לדוגמה, שליש מדירה ששווייה שלושה מיליון שקלים יחויב במס לפי ערך זה, אך המשקיע ישלם רק על חלקו היחסי.
מס שבח
החזקה בדירה אחת ובשליש נוסף שומרת על מעמד של “דירה יחידה” לצורכי מס שבח.
עם זאת, בעת מכירת השליש, המשקיע משלם מס שבח מלא.
רכישת כמה שלישים
אפשר לרכוש שלישים מדירות שונות, כל עוד הנכסים לא נמצאים באותו בניין.
כאשר אדם רוכש מספר חלקים באופן תדיר, רשויות המס עשויות לראות בו יזם ולחייב במס הכנסה במקום במס שבח.
מכירת שליש דירה – דגשים חשובים
בעת מכירת חלק מדירה, המס מחושב לפי שווי החלק בלבד.
אם משקיע מוכר שליש מנכס ששוויו שלושה מיליון שקלים, המס יחושב על מיליון שקלים בלבד, לאחר ניכוי הוצאות הרכישה והשיפוץ.
הפטור ממס שבח חל רק על דירה שלמה, ולכן אינו חל על מכירת שליש.
שאלות ותשובות
האם שליש דירה שולל זכאות ל"מחיר למשתכן"?
כן. החזקה בחלק מדירה נחשבת בעלות על דירה ולכן שוללת זכאות.
האם אפשר להחזיק בכמה שלישים של דירות שונות?
כן. ניתן להחזיק בכמה שלישים, בתנאי שהנכסים לא באותו בניין ושהרכישות אינן פעילות עסקית.
האם בנקים נותנים משכנתא על שליש דירה?
הבנקים נוטים לאשר מימון חלקי בלבד.
יועץ משכנתאות מקצועי יכול לשפר את התנאים ולבנות פתרון אישי.
האם יש צורך בהסכם גם בין בני משפחה?
בהחלט. הסכם ברור מונע מחלוקות ושומר על הזכויות של כל שותף.
באיזה סדר כדאי לרכוש שליש דירה ודירה שלמה?
רכשו תחילה את השליש ורק אחר כך את הדירה המלאה, כדי לשמור על מדרגות המס הנמוכות בשתי העסקאות.
סיכום
רכישת שליש דירה מעניקה יתרונות רבים — בעיקר בתחום המיסוי והיכולת לפזר סיכונים.
עם זאת, העסקה דורשת תכנון מדויק וליווי מקצועי.
עורך דין מנוסה בתחום המקרקעין מוודא שההסכמים ברורים, שהרישום תקין, ושהמשקיע נהנה מההטבות האפשריות.
משרד עו"ד אורי שבתאי מתמחה במיסוי מקרקעין, רכישות משותפות וניהול עסקאות נדל"ן.
אנחנו מלווים משקיעים מהבדיקה הראשונית ועד רישום הזכויות, בשיתוף שמאים, יועצי משכנתאות ומומחי בדק בית.
הגישה שלנו מבטיחה ללקוחות תהליך מדויק, מהיר ובטוח.
