היתר בנייה הוא אישור רשמי שניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, המאפשר לבצע עבודות בנייה, הריסה או שינוי ייעוד בקרקע. מדובר באחד השלבים החשובים ביותר בתהליך תכנון וביצוע פרויקט בנייה, בין אם מדובר בדירה פרטית, מבנה עסקי או פרויקט רחב היקף.
הוועדה המקומית בוחנת את הבקשה להיתר בנייה בהתאם לתוכניות החלות על הקרקע ולחוק התכנון והבנייה, ורק לאחר עמידה בכל התנאים – ניתנת האשרה החוקית לביצוע העבודות.
מהן התוכניות הקובעות את הזכאות להיתר בנייה
בישראל קיימות שלוש רמות עיקריות של תוכניות בניין עיר, המשמשות בסיס לכל בקשת היתר:
1. תוכנית מתאר ארצית (תמ״א)
תוכנית זו חלה על כלל שטח המדינה. הדוגמה המוכרת ביותר היא תמ״א 38, שנועדה לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.
תוכנית מתאר ארצית מאושרת על ידי ממשלת ישראל, ומטרתה לקבוע מדיניות כוללת בתחומי תכנון, תחבורה, תעשייה, מגורים, שטחים פתוחים ועוד.
2. תוכנית מתאר מחוזית (תמ״מ)
מדינת ישראל מחולקת לשישה מחוזות: צפון, חיפה, מרכז, תל אביב, דרום וירושלים.
תוכנית מתאר מחוזית חלה על שטחו של מחוז שלם, ומתארת את התכנון הכללי של אזורי המגורים, התעשייה והשטחים הציבוריים.
התוכנית מאושרת על ידי המועצה הארצית לתכנון ובנייה.
3. תוכנית מתאר מקומית
תוכנית זו חלה על תחום שיפוט של רשות מקומית אחת, ומפרטת אילו מבנים וייעודים יתאפשרו בכל אזור.
היא מאושרת לרוב על ידי הוועדה המחוזית, ובמקרים מסוימים – לפי סעיף 62א לחוק – גם על ידי הוועדה המקומית.
בנייה ללא היתר – עבירה פלילית חמורה
בנייה ללא היתר מהווה עבירה פלילית על פי חוק התכנון והבנייה.
העונשים עשויים לכלול:
- קנסות כספיים גבוהים
- צווי הריסה מנהליים או שיפוטיים
- מאסר בפועל או עבודות שירות
בתי המשפט מתייחסים לעבירות אלו בחומרה רבה, משום שהן פוגעות באינטרסים ציבוריים, בבטיחות ובשלטון החוק.
לדוגמה, סעיף 145 לחוק התכנון והבנייה קובע כי אין להתחיל בעבודות בנייה, הריסה או שינוי שימוש לפני קבלת היתר מהוועדה המקומית.
כמו כן, סעיף 204 לחוק מבהיר כי מי שבונה או משתמש במבנה ללא היתר צפוי לעונש של עד שנתיים מאסר או קנסות יומיים מצטברים במקרה של עבירה נמשכת.
מתי נדרש היתר בנייה
היתר נדרש לכל פעולה הכוללת שינוי במבנה או בקרקע, לרבות:
- פיצול דירה או הוספת יחידות דיור
- הקמת מחסן, פרגולה, סככה או גדר
- בניית חניה מקורה
- תוספת בנייה לקומה קיימת
- שינוי ייעוד של מבנה (למשל, ממגורים לעסק)
כל פעולה מסוג זה מחייבת אישור מראש וביצוע בהתאם לתנאי ההיתר שניתן.
מהן ההשלכות של עבירות בנייה
על פי החוק, אדם שהורשע בעבירת בנייה צפוי לסנקציות חמורות, כולל צו הריסה, הפסקת שימוש ואף מאסר.
הקנסות נקבעים לפי חומרת העבירה והיקפה, ובית המשפט רשאי לשקלל נסיבות מקלות או להורות על עבודות שירות במקום מאסר בפועל.
חשוב לדעת: עבירות בנייה מתיישנות רק לאחר חמש שנים, אך שימוש שוטף במבנה שנבנה ללא היתר נחשב לעבירה מתמשכת – ולכן ההתיישנות אינה חלה בפועל.
מתי לא נדרש היתר בנייה
תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה ותקנות התכנון והבנייה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר), תשע״ד–2014, קובעים רשימה של עבודות שניתן לבצע ללא צורך בהיתר, כגון:
- הצבת גדר נמוכה
- בניית פרגולה בגודל מוגבל
- התקנת דוד שמש
- עבודות שיפוץ פנימיות שאינן משנות את שלד המבנה
עם זאת, גם עבודות אלו מחייבות עמידה בתקנות התכנון העירוניות.
מדוע חשוב להיעזר בעורך דין בתהליכי היתר בנייה
תחום התכנון והבנייה הוא תחום מורכב ודינמי, המחייב ידע וניסיון מקצועי.
בדיקה מוקדמת של היתרי בנייה, תוכניות מתאר, היטל השבחה ושימושים מותרים יכולה לחסוך עשרות אלפי שקלים, למנוע כתבי אישום פליליים ולייעל את תהליך קבלת ההיתר.
עו"ד אורי שבתאי, מומחה לדיני תכנון ובנייה, מלווה בעלי נכסים, יזמים ובעלי עסקים בהליכי רישוי, התנגדויות, עררים ועתירות מנהליות מול הוועדות והרשויות המקומיות.
