מאת: עו"ד אורי שבתאי | מומחה במקרקעין ומיסוי נדל"ן
במשך השנתיים האחרונות, משפרי דיור בישראל נאלצו לעמוד בלוח זמנים צפוף: שנה וחצי בלבד כדי למכור את דירתם הקודמת, מיום שרכשו את הדירה החדשה – אם רצו ליהנות מפטור ממס שבח.
החל מחודש יוני 2025 – הכל משתנה.
הוראת השעה שפגעה בגמישות של רוכשים פקעה, והחוק המקורי שב לתוקפו: 24 חודשים – זו התקופה החדשה (והישנה) שמוקצית למכירת הדירה הראשונה בלי לשלם מס שבח.
אז מי נהנה מזה?
במובן הפשוט – כל מי שמוגדר כ"משפר דיור":
- אדם שמוכר דירה אחת כדי לעבור לדירה אחרת, לרוב למטרות מגורים.
- לא מדובר במי שמחזיק בנכסים להשקעה או "צובר דירות", אלא במי שמשדרג את סביבת המגורים שלו.
אבל המציאות כמובן מורכבת יותר.
🔍 מה ההזדמנות – ומה הסיכון?
ההזדמנות:
- ניתן לרכוש דירה חדשה היום, ולמכור את הקודמת עד שנתיים קדימה – בלי להיחשף למס שבח שיכול להגיע גם ל־6 ספרות.
- המהלך מעניק גמישות במכירה, יתרון מו"מ מול קונים, ותזמון שמתאים יותר לתנאי שוק משתנים.
הסיכון:
- חלק מהרוכשים משתמשים בחוק כקרש קפיצה להשקעה: הם רוכשים דירה חדשה "על הנייר", מממנים מקדמה של 10%, ומקווים שבעוד כמה שנים ימכרו את הדירה הקודמת ברווח. בפועל, הם לא משפרי דיור – אלא משקיעים סמויים.
- זה יוצר מינוף גבוה, חשיפה לשוק תנודתי, ותלות במכירה עתידית שלא תמיד יוצאת לפועל.
💣 תרחיש הבלהות – שלא נדבר עליו אחרי שהתרחש
ניקח דוגמה פשוטה:
- משפחה רוכשת דירה חדשה בקבוצת רכישה.
- מחזיקה בדירה קיימת עם משכנתא של מיליון ש"ח.
- מממנת את הדירה החדשה על בסיס הלוואה נוחה היום, ותשלום בעתיד.
אם בעוד שנתיים היא לא מצליחה למכור את הדירה הקיימת – או אם המחירים יורדים ב־10%-15%?
כאן מתחילה הבעיה: תזרים שלילי, מחנק אשראי, לחצים מהבנק, ואפילו סיכון כלפי יזמים.
🛡️ כך תנצלו את הפטור – בלי ליפול בפח
כדי להפיק את המיטב מהפטור – ולהימנע מטעויות שעלולות לעלות הון:
✅ ודאו שהינכם עומדים במלוא תנאי הפטור (כולל תזמון, מגורי קבע, סוג העסקה ועוד)
✅ תכננו תזרים מזומנים זהיר, כולל שני תרחישים: "אופטימי" ו"שמרני"
✅ זכרו: פטור ממס שבח ניתן במקרים מאוד מסוימים – טעות אחת עלולה לעלות מאות אלפי שקלים
✅ והכי חשוב – התייעצו עם עורך דין ורואה חשבון שמתמחים בתחום, כדי שלא תגלו את גובה המס ברגע הלא נכון
⚖️ ולסיכום:
החוק חזר – ואיתו הזדמנות פיננסית אדירה.
אבל לצד כל הזדמנות, אורבת גם סכנה.
נדל"ן הוא לא רק לבנים ומ"ר – הוא גם החלטה כלכלית, מימונית ומיסויית.
מי שידע לנצל את ההטבה – יכול לשדרג את חייו ולהרוויח בגדול.
ומי שייכנס בלי לבדוק לעומק – עלול לשלם ביוקר.
📞 זקוקים לייעוץ אישי או בדיקה לפני רכישת דירה?
מוזמנים לפנות אליי. אני כאן כדי לוודא שאתם מנצלים את החוק – ולא נותנים לו לנצל אתכם.
