עו"ד אורי שבתאי, העוסק במקרקעין ובמיסוי נדל"ן, מסביר כיצד לנצל נכון את הפטור ממס שבח למשפרי דיור, שנכנס לתוקף מחדש ביוני 2025.
במשך השנתיים האחרונות, משפרי דיור בישראל נאלצו לעמוד בלוח זמנים צפוף: שנה וחצי בלבד למכירת דירתם הקודמת, מיום רכישת הדירה החדשה – אם רצו ליהנות מפטור ממס שבח.
החל מחודש יוני 2025, הכל משתנה
הוראת השעה שפגעה בגמישות של רוכשי דירות פקעה והחוק המקורי שב לתוקפו.
כיום, התקופה הקבועה בחוק למכירת הדירה הראשונה עומדת על 24 חודשים, זו התקופה החדשה (והישנה) שמוקצית למשפרי דיור למכירת הדירה הקודמת בלי לשלם מס שבח.
אז מי נהנה מהשינוי?
במובן הפשוט, כל מי שמוגדר כ-"משפר דיור":
אדם שמוכר דירה אחת כדי לעבור לדירה אחרת, לרוב למטרות מגורים.
לא מדובר במי שמחזיק בנכסים להשקעה או “צובר דירות”, אלא במי שמשדרג את סביבת המגורים שלו.
עם זאת, המציאות, כמו תמיד, מורכבת יותר.
🔍מה ההזדמנות ומה הסיכון?
ההזדמנות
כיום ניתן לרכוש דירה חדשה ולמכור את הדירה הקודמת בתוך שנתיים, מבלי להיחשף למס שבח, שיכול להגיע גם לסכומים של שש ספרות.
המשמעות היא:
- גמישות גבוהה יותר במכירה
- יתרון משמעותי בניהול משא ומתן
- אפשרות לתזמון נכון יותר בהתאם לתנאי השוק
הסיכון
לא מעט רוכשים משתמשים בהוראות החוק כמעין "קרש קפיצה" להשקעה:
רכישת דירה חדשה "על הנייר", מימון מינימלי בהון עצמי, והנחה שבעתיד הדירה הקיימת תימכר ברווח.
בפועל, לא מדובר במשפרי דיור, אלא במשקיעים סמויים.
התוצאה עלולה להיות מינוף גבוה, חשיפה לשוק תנודתי, ותלות במכירה עתידית שלא תמיד יוצאת לפועל.
💣תרחיש הבלהות, שלא נדבר עליו אחרי שהוא קורה
דוגמה נפוצה:
משפחה רוכשת דירה חדשה במסגרת קבוצת רכישה.
במקביל, היא מחזיקה בדירה קיימת עם משכנתא של כמיליון ש"ח.
המימון מבוסס על הלוואה נוחה בהווה ותשלומים עתידיים.
אם בתוך שנתיים המשפחה אינה מצליחה למכור את הדירה הקיימת או אם מחירי הדירות יורדים ב־10%–15%,
מתחילה הבעיה: תזרים שלילי, מחנק אשראי, לחצים מצד הבנק, ולעיתים אף סיכון ממשי מול היזם או הקבוצה.
🛡️כך תנצלו את הפטור, בלי ליפול בפח
הפטור ממס שבח למשפרי דיור מעניק הזדמנות אמיתית לתכנון נכון של מעבר בין דירות, בתנאי שמבינים את הכללים עד הסוף.
כדי להפיק את המיטב מההטבה, ולהימנע מטעויות יקרות:
✅ ודאו שאתם עומדים במלוא תנאי הפטור, כולל תזמון, שימוש למגורים וסוג העסקה
✅ תכננו תזרים מזומנים זהיר, עם תרחיש אופטימי ותרחיש שמרני
✅ זכרו: פטור ממס שבח ניתן במקרים מסוימים בלבד, טעות אחת עלולה לעלות מאות אלפי שקלים
✅ והכי חשוב, התייעצו מראש עם עורך דין ורואה חשבון המתמחים במיסוי נדל"ן
⚖️הבהרה חשובה, לא רק מס שבח
חשוב לדעת:
החל מיום 1.6.2025, תקופת 24 החודשים חלה לא רק לעניין הפטור ממס שבח, אלא גם לעניין מדרגות מס רכישה של "דירה יחידה".
המשמעות היא שאצל משפרי דיור מתקיים כיום איחוד תקופות בין מס שבח למס רכישה, יתרון משמעותי, אך כזה שמחייב הקפדה מדויקת על לוחות הזמנים הקבועים בחוק.
⚖️ ולסיכום
כדי לוודא שאתם עומדים בכל תנאי הפטור וההקלות המיסויות למשפרי דיור, חשוב לקבל ייעוץ משפטי מוקדם מעורך דין המתמחה במיסוי נדל"ן.
החוק חזר ואיתו הזדמנות פיננסית משמעותית.
אבל לצד כל הזדמנות, אורבת גם סכנה.
נדל"ן הוא לא רק לבנים ומ"ר.
זו החלטה כלכלית, מימונית ומיסויית, שדורשת תכנון מדויק.
מי שידע לנצל את ההטבה, יכול לשדרג את חייו ולהרוויח בגדול.
ומי שייכנס בלי לבדוק לעומק, עלול לשלם ביוקר.
📞 זקוקים לייעוץ אישי או לבדיקה לפני רכישת דירה?
מוזמנים לפנות אליי. אני כאן כדי לוודא שאתם מנצלים את החוק ולא נותנים לו לנצל אתכם.
לקריאה נוספת על מיסוי נדל"ן ועסקאות מקרקעין, בקרו בבלוג המשרד
