• עו״ד אורי שבתאי

נדל״ן - רכישת דירה

רכישת דירה הנה אחת מהעסקאות הכי משמעותיות בחייו של אדם. מדובר בהשקעה כספית עצומה, על כן יש לנהוג בצורה הנכונה ביותר בעת ביצוע העסקה. ישנם 2 דרכים עיקריות לרכישת דירה: 1. רכישה מאדם פרטי- דירת יד שנייה. 2.רכישה מקבלן. מאחר ורכישת דירה הנה פעולה משמעותית, ישנה חשיבות גדולה בעריכת חוזה (רכישה/ מכר) בצורה הנכונה והמקצועית ביותר על  ידי עורך דין אשר בקיא בענייני מקרקעין. רוב הציבור, בניגוד להיגיון, בבואו לבצע עסקת נדל"ן מנסה לחסוף בכסף, חסכון שמביא ברוב המקרים להוצאות גבוהות ומיותרות בהמשך. עסקת נדל"ן מחייבת, לא פחות, בהיועצות באנשי מקצוע מתאימים ומקצועיים. מלבד החוזה והעיניינים המשפטיים יש לבצע עוד מס' בדיקות במס' נושאים כגון- תוכניות, היתרים, חישובי מס וכדומה. לא חשוב פחות מאלה, לפעמים,  יש צורך בחישוב אסטרטגית פעילות נכונה לצורך חיסכון כספי בכל הקשור לעניין המיסוי, כאשר כל מקרה נבדק לגופו, לדוג' האם מדובר בדירה יחידה או בדירה שהתקבלה בירושה או שמדובר באדם שלו מס' דירות. כל אלה משפיעים באופן ישיר על החבות במס כאשר בדיקת החבויות במס חשובה וקריטית עוד בשלב שיש רצון ברכישה/מכירה של נכס וכל זאת לטובת תיכנון מס נכון וידיעת מה צופן לנו העתיד מבחינת חבויות כספיות. ביום 19.11.19 ניתן פס"ד תקדימי בועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (להלן: "פס"ד שטיין"). בפס"ד שטיין נקבע כי ינתן פטור ממס שבח בעסקת מכר, דירת מגורים שיעודה במקור ועל פי היתר בנייה היה כ- "גארז, מחסן וחדרי הסקה" ולא כדירת מגורים. מנגד ביום 12.08.19, ניתן פס"ד גיא דוד שקבע שאין לראות בנכס כדירת מגורים ולא ינתן פטור מס שבח ( דירה יחידה) וזאת בעקבות שבהיתר הבנייה מהות הנכס הוגדרה כ" חדר כביסה". על כן , ניתן להבין שבדיקה תכנונית של נכס חשובה ואף קריטית ויכולה להביא לחיסכון של זמן וכספים רבים. כמו כן, בחודש ינואר 2019 חוקק חוק חדש שנקרא "חוק השימוש במזומן", חוק המגביל את השימוש במזומן. רשות המיסים תתנה את מתן אישורה לצורך העברת זכויות בלשכת רישום המקרקעין עד אשר יפרט הרוכש את מקור המימון הכספי בעסקה. זאת ועוד, הוצאות שבוצעו בנכס יכולות להביא לחיסכון במס, הוצאות כגון :שכר טרחת עורך דין ברכישה ובמכירה, תיווך ברכישה ובמכירה ועוד. כאשר מדובר ברכישה מקבלן ישנם בדיקות נוספות שיש לבצע לדוגמא: 1. השוואה בין פרויקטים ועסקאות אחרות בסביבה. 2. בדיקות מקדמיות מלאות, בירורים לגבי היזם המבצע ולגבי היזם. 3. כיצד סוג הפרויקט משפיע על העסקה? 4. בדיקת הפרויקט, הדירה וסביבת הפרויקט. 5. מצב תכנוני - עדכני ועתידי. 6. היתר הבנייה – מהן פעולות הרישוי שנעשו עד כה? 7. סוג הבטוחה. 8. נוסחו של הסכם המכר. 9. עמידה בהתחייבויות, אישורי מסים ומשכנתא. כל הדגשים אותם סקרתי במאמר הנ”ל הם רק חלק קטן מהדברים עליהם יש לשים דגש במהלך המשא ומתן מול עורך הדין של הקבלן ו/או ברכישת דירה יד שנייה.

ישנם דברים רבים עליהם יש לתת את הדעת ובמידת הצורך להתייחס אליהם בהסכם המכר ובנספחיו. רוכשים/מוכרים נכס, מבצעים פעולה בנכס מקרקעין- לפני ביצוע עסקה ו/או כלפעולה במקרקעין חשוב ליוועץ באנשי מקצוע מתאימים כגון: עורכי דין שמאים וכדומה.

אורי שבתאי, משרד עורכי דין הנו משרד הפועל בכל הקשור לענייני נדל"ן ולו כל האמצעים המתאימים לביצוע פעולה במקרקעין בדרך המהירה, הנכונה והחסכונית ביותר עבורכם. **אין באמור לעיל להוות ייעוץ משפטי, מומלץ להיוועץ בעו"ד טרם ביצוע פעולה הכרוכה בהתערבות משפטית**

ראשון עד חמישי  18:00  - 9:00

03-6914041 | 050-2227042

שאול המלך 4, תל אביב

  • Facebook

©2020  אורי שבתאי | משרד עורכי דין