רכישת שליש דירה: כל מה שצריך לדעת – יתרונות, חסרונות, מיסוי והיבטים נוספים

רכישת חלקי דירה, ובעיקר שליש דירה, הפכה לפתרון נפוץ עבור משקיעים המעוניינים להיכנס לשוק הנדל"ן תוך ניצול הטבות מס, מס שבח ומס רכישה. שיטה זו עשויה להעניק הקלות מס רבות, אך חשוב להבין את ההשלכות המלאות של רכישה כזו, לרבות בנושא מיסוי, זכויות השותפים, מימון, זכויות עתידיות (כגון זכאות ל"מחיר למשתכן") ועוד.

במאמר זה נסקור את היתרונות והחסרונות של רכישת שליש דירה, נדון בחשיבות של ייעוץ מקצועי, ונחדד את הכללים שחשוב להכיר בשיטה זו. בסיום, נספק דרכי התקשרות עם משרדנו, שיסייע לכם להתמודד עם ההיבטים המשפטיים והכלכליים ברכישת שליש דירה.

היתרונות של רכישת שליש דירה

1. פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה

   אחד היתרונות המרכזיים ברכישת שליש דירה הוא האפשרות להיחשב כבעלים של דירה יחידה לצרכי מס שבח. כלומר, בעל דירה יכול להחזיק שליש דירה נוספת ועדיין למכור את דירתו בפטור ממס שבח.

   
   

   לדוגמה, אדם המחזיק בדירה בתל אביב ובשליש דירה נוספת בנתניה יכול למכור את דירתו בתל אביב בפטור ממס שבח, מאחר שהחזקתו בשליש דירה אינה מונעת ממנו את הפטור.

   
   

2. הטבות במס רכישה

   רכישת דירה נוספת בישראל מחייבת תשלום מס רכישה בשיעור 8%-10%, אך ברכישת שליש דירה ניתן ליהנות ממדרגות מס רכישה של דירה יחידה, שמתחילות מ-0% ועד 5% בהתאם לשווי הדירה.

   
   

   כך, לדוגמה, אם אדם רוכש שליש דירה בראשון לציון, ולאחר מכן רוכש דירה נוספת בתל אביב, מס הרכישה על הדירה בתל אביב יחושב על פי מדרגות דירה יחידה ולא דירה נוספת, בזכות בעלותו הקודמת בשליש דירה.

   
   

3. אפשרות לריבוי השקעות

   השיטה מאפשרת לפזר את ההשקעה על פני מספר נכסים, דבר המקטין את הסיכון בנדל"ן. כך, משקיע יכול לרכוש חלקים קטנים ממספר נכסים, ולהפחית את הסיכון של ירידת ערך או כשל תפעולי בנכס מסוים.

   
   

החסרונות של רכישת שליש דירה

1. מכירת שליש דירה

   בעוד שהחזקת שליש דירה מאפשרת ליהנות מהפטור ממס שבח במכירת דירה שלמה, מכירת השליש עצמו לא תזכה לפטור כזה, והיא תחויב במס שבח.

   
   

   לדוגמה, אדם המחזיק בשליש דירה בפתח תקווה ובדירה נוספת בתל אביב יוכל למכור את הדירה בתל אביב בפטור ממס שבח, אך אם ימכור את השליש בפתח תקווה, הוא יידרש לשלם מס שבח מלא.

   
   

2. פגיעה בזכאות ל"מחיר למשתכן"

   החזקת שליש דירה או פחות עלולה לפגוע בזכאות להשתתף בתוכניות ממשלתיות כמו "מחיר למשתכן". זכאות לתוכניות אלו ניתנת בדרך כלל רק למי שאין לו דירה בבעלותו, ולכן החזקה בשליש דירה עלולה לשלול את ההשתתפות בתוכניות מסוג זה.

   
   

3. מימון מופחת

   רכישת שליש דירה דורשת מימון זהיר, מאחר שהבנקים אינם מעניקים משכנתאות מלאות עבור חלקי דירות. לעיתים, יש קשיים בהשגת מימון או שהבנקים מציעים מימון מופחת ביחס לדירה שלמה.

   
   

   כאן, חשוב מאוד להיוועץ ביועץ משכנתאות מקצועי שיוכל לסייע לכם להשיג את תנאי המימון הטובים ביותר עבורכם.

   
   

4. הצורך בהסכם שותפות

   כאשר רוכשים נכס בשותפות עם אחרים, חשוב לערוך הסכם שותפות מסודר שיסדיר את כל ההיבטים המשפטיים והפיננסיים בין השותפים, לרבות חלוקת ההכנסות מהשכרת הנכס, מה עושים במקרה שאחד השותפים רוצה למכור את חלקו, ועוד. זהו תנאי חשוב לניהול חלק ותקין של הנכס לאורך זמן.

   
   

מיסוי והיבטים תכנוניים

1. מס רכישה על שליש דירה

   מס הרכישה על רכישת שליש דירה מחושב על פי שווי הדירה בשלמותה. כך לדוגמה, אם אדם רוכש שליש דירה בשווי 3 מיליון ש"ח, המס יחושב כאילו נרכשה דירה שלמה, והתוצאה תחולק לשליש מהשווי.

   
   

2. החזקה בשליש דירה ובדירה שלמה

   אם אדם מחזיק בדירה שלמה ובשליש דירה נוספת, הוא ייחשב כבעלים של דירה יחידה לעניין מס שבח, אך במכירת השליש הוא יידרש לשלם מס שבח.

   
   

3. רכישת דירות מרובות בשליש

   ניתן לרכוש שלישים של דירות שונות כל עוד הן אינן באותו בניין, ועדיין להיחשב כבעלים של דירה יחידה. עם זאת, יש להיזהר שהרשויות לא יראו בכך פעילות מסחרית ויחייבו במס הכנסה במקום מס שבח.

   
   

4. מכירת שליש דירה ומס שבח

במכירת שליש דירה בישראל, עקרונית מדובר במכירת חלק מנכס, ולכן החבות במס שבח עשויה להיות שונה מאשר במכירת נכס מלא. הנה התייחסות לנושא:

א.     החבות במס שבח:

כאשר אתה מוכר שליש מנכס, מס שבח יחושב לפי החלק הנמכר. כלומר, אם מכרת שליש מנכס, אתה מחויב במס שבח על החלק הזה בלבד, ולא על הנכס כולו. המס יחושב על פי השווי של החלק הנמכר, בתוספת עלויות רלוונטיות כמו שיפוצים או רכישת זכויות נוספות.

ב.     פטור ממס שבח:

1.     פטור על דירה יחידה:

אם יש לך רק שליש מהדירה ואין לך בעלות על דירה נוספת, לא תהיה זכאי לפטור הניתן על דירה יחידה, כיוון שהפטור נוגע לדירה שלמה, לא לחלק ממנה.

2.     פטור במקרים נוספים:  

ישנם מקרים בהם פטור ממס שבח ניתן בהתאם לתנאים מסוימים (כגון פטור למוכר שעובר דירה או למוכר בתנאים מיוחדים). פטור זה יוכל להיות רלוונטי רק אם מדובר בדירה מלאה ולא בחלק ממנה.

3.      כמה דירות במקביל

1. אם יש לך חלקים (כגון שליש) בכמה דירות, כל מכירה של חלק ממנכס נחשבת לעסקה נפרדת. המס על כל חלק יחושב בנפרד לפי השווי של החלק הנמכר. לגבי פטור ממס שבח, תצטרך לבחון את כל העסקאות בנפרד ולוודא שאין לך זכאות לפטור על חלקים אלו.

ג. לסיכום:

החבות במס שבח במכירת שליש דירה תחשב לפי החלק הנמכר בלבד, ולגבי פטור ממס שבח, הוא יינתן לרוב רק עבור דירה מלאה ולא חלק ממנה. מומלץ להתייעץ עם יועץ מס כדי לקבל הערכה מדויקת בהתאם למצבך הספציפי.

שאלות ותשובות

שאלה: האם רכישת שליש דירה פוגעת בזכאותי לתוכניות כמו "מחיר למשתכן"?

תשובה: כן, ברוב המקרים החזקה בשליש דירה תיחשב כבעלות על דירה נוספת, ולכן תמנע ממך את האפשרות להשתתף בתוכניות ממשלתיות כמו "מחיר למשתכן".

שאלה: האם אוכל להחזיק במספר שלישים של דירות שונות ועדיין להיחשב כבעלים של דירה יחידה לעניין מס רכישה?

תשובה: כן, ניתן להחזיק במספר שלישים מדירות שונות כל עוד הן אינן באותו בניין, ולהיחשב כבעלים של דירה יחידה לעניין מס רכישה.

שאלה: האם בנקים יעניקו לי משכנתא עבור רכישת שליש דירה?

תשובה: במקרים רבים, הבנקים מעניקים משכנתאות מופחתות על חלקי דירות, ולכן חשוב להיוועץ ביועץ משכנתאות מקצועי שיידע להפיק את המימון המקסימלי בהתאם לתנאים שלכם.

שאלה: האם ניתן לערוך הסכם שותפות אם מדובר בבני משפחה?

תשובה: כן, גם כאשר מדובר במשפחה או חברים קרובים, מומלץ לערוך הסכם שותפות שיסדיר את כל ההיבטים המשפטיים והפיננסיים של הנכס. הסכם מסודר יגן על כל הצדדים ויסייע למנוע סכסוכים בעתיד.

שאלה: מהו סדר הרכישות הנכון כשאני רוצה לרכוש שליש דירה וגם דירה שלמה?

תשובה: חשוב לתכנן את סדר הרכישות כך שתרכוש קודם את השליש ולאחר מכן את הדירה השלמה, כדי לנצל את ההטבות במיסוי לשני הנכסים.

סיכום

רכישת שליש דירה מציעה אפשרות ייחודית למשקיעים ליהנות מהטבות מס רבות, כולל פטור ממס שבח והטבות במס רכישה. עם זאת, השיטה דורשת הבנה מעמיקה של ההשלכות המיסוייות, ההשפעות על זכויות נוספות (כגון "מחיר למשתכן"), והצורך במימון מותאם. חשוב מאוד להיוועץ ביועץ משכנתאות שיוכל להציע את פתרון המימון הטוב ביותר עבורכם.

משרדנו מתמחה במיסוי מקרקעין, רכישת נכסים בשותפות, ועובד בשיתוף פעולה עם מיטב המומחים בתחום, בהם יועצי משכנתאות, שמאי מקרקעין, יועצי בדק בית ועוד, כדי להעניק ללקוחותינו את השירות המקיף והמקצועי ביותר.

לפרטים נוספים ולייעוץ, צרו קשר עם משרדנו:

• טלפון: 050-222-7042

• אתר: www.oriadvlaw.com

• דואר אלקטרוני: office@oriadvlaw.com