• עו״ד אורי שבתאי

תכנון ובנייה - קבלת רשיון בנייה

המבקש להקים מבנה בישראל נדרש לקבל רישיון בנייה (היתר בנייה).

היתר בנייה הנו אישור שניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לבצע עבודת בניה, הריסה או שינוי בשימושים במקרקעין. הוועדה המקומית דנה בבקשתו של האדם לקבל היתר הנייה לאחר בחינת התוכניות החלות על הקרקע.

שלושת הסוגים העיקריים של התוכניות הנם:

1. תוכנית מתאר ארצית (תמ"א)- תוכנית שחלה על כל שטח המדינה. הדוגמא המוכרת ביותר לתוכנית כזו היא תמ"א 38, העוסקת בעידוד לחיזוק מבנים מפני רעידות אשמה. תוכנית מתאר ארצית מאושרת על ידי ממשלת ישראל.

2. תוכנית מתאר מחוזית (תמ"מ)- בישראל קיימים 6 מחוזות: צפון, חיפה, מרכז, תל אביב, דרום וירושלים. תמ"מ היא תוכנית שחלה על שטחו של מחוז ומתארת ברמת הפשטה גבוהה יחסית כיצד ייראה המחוז: למשל היכן ואיפה יוקמו פארקים או היכן יהיו אזורי התעשייה ו/או המגורים באותו מחוז. התמ"מ מאושרת על ידי המועצה הארצית לתכנון ובנייה.

 3. תוכנית מתאר מקומית- תוכנית שחלה על שטחו של מרחב תכנון מקומי אחד. התמ"מ מתארת איפה יהיה אזור מגורים או אזור תעשייה ותוכנית המתאר המקומית קובעת ברמת הפשטה גבוהה יותר אילו מבנים יוקמו באוזרים אלו. ההבדל המרכזי בין התמ"מ לתוכנית מתאר מקומית נעוץ בכך, שכל אחת מהן רואה לנגד עיניה "שלם" אחר.

תוכנית מתאר מקומית מאושרת על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה כאשר במקרים מסויימים , הקבועים בסעיף 62א' לחוק התכנון והבנייה, עשויה תוכנית מתאר מקומית להתאשר על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

בניה ללא היתר היא בניה לא חוקית המהווה עבירה פלילית הכרוכה בקנסות, בצווי הריסה ואף בריצוי עונש מאסר בפועל. עבירות על חוקי התכנון והבניה, לרבות: בניה ללא היתר או בניגוד להיתר, שימוש במבנה שלא לפי ייעודו, וכל שימוש במבנה שנבנה ללא היתר, הן בעלות תוצאות קשות.

בתי המשפט רואים בחומרה יתרה את התופעה, מכיוון שהפרת הוראות חוק גורמות לפגיעה באינטרסים ציבוריים חשובים ומובילות לזילות שלטון החוק. העונש שנגזר על אדם שהורשע בביצוע עבירות נגד חוקי התכנון ובניה משקף את חומרת המעשים והפגיעה בשלטון החוק ואף משמש גורם הרתעה נגדו ונגד עבריינים פוטנציאלים אחרים, במטרה להפוך את ביצוע העבירות לבלתי כדאיות מבחינה כלכלית.

היתר בניה הוא רישיון שניתן לצורך הקמה או הריסה של מבנה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה, לביצוע עבודות בניה, הריסה או שימוש בבניין או בקרקע בהתאם לתוכניות בניין העיר. יש צורך בהיתר להקמה או הריסה של כל חלק של מבנה או דבר מחובר לו חיבור של קבע, לרבות: פיצול דירה, הוספת יחידות דיור, מחסן, חניה מקורה, גדר, פרגולה או סככה.

סעיף 145 לחוק התכנון והבניה קובע כי אסור לבנות או להתחיל לבנות בטרם ניתן אישור לבניה מהוועדה המקומית או רשות הרישוי המקומית, ויש לבנות אך ורק בהתאם לתנאי ההיתר. הוראה זו מתייחסת להקמת בניין, הריסתו והקמתו שנית, כולו או מקצתו, הוספה לבניין קיים וכל תיקון בו, כולל ביצוע שינוי פנימי בדירה.

סעיף 204 לחוק התכנון והבניה עוסק בעונש המוטל על מי שבנה ללא היתר, וקובע כי אדם המבצע עבודה או משתמש במקרקעין בלא היתר כשביצוע העבודה או השימוש טעונים היתר לפי הוראות החוק, צפוי לקנס, מאסר למשך שנתיים, וכאשר מדובר בעבירה נמשכת צפוי קנס נוסף, מאסר נוסף שבעה ימים לכל יום שבו נמשכת העבירה לאחר שקיבל הנאשם הודעה בכתב מהועדה המקומית על אותה עבירה או לאחר הרשעתו.

על פי הוראות סעיף זה, אדם שביצע עבירות על חוק התכנון והבניה צפוי לקנסות מסוגים שונים בנוסף למתן צו הריסה למבנה שנבנה ללא היתר או צו הפסקת שימוש ביחס לשימוש חורג שנעשה במבנה. כמו כן, ניתן להשית על הנאשם עונש מאסר בפועל, עבודות שירות או מאסר על תנאי והתחייבות להימנע מביצוע עבירה.

החוק קובע סכום מרבי עבור הקנסות, אולם במקרים רבים התביעה אינה דורשת מלוא סכומי המקסימום ובית המשפט משית על הנאשם סכומים נמוכים יותר. שיקולי בית המשפט לקביעת קנסות ותשלומים אחרים נגזרים מחומרת העבירה והיקפה. במסגרת ההליך המשפטי, יכולים הצדדים להגיע להסדרי טיעון במטרה למזער את הנזקים.

עבירות בניה מתיישנות בחלוף חמש שנים. עם זאת, שימוש במבנה שלא לפי ייעודו או שימוש במבנה שנבנה ללא היתר מתחדשים מדי יום, והמועד שבו החל השימוש אינו רלוונטי עוד. כמו כן, אם הרשויות החלו לחקור עבירת בניה מסוימת שעון ההתיישנות נעצר, ללא קשר למועד שבו החקירה הופכת לכתב אישום.

תיקון 101 לחוק התכנון והבניה וכן תקנות התכנון והבנייה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר), תשע"ד- 2014

קובעים רשימה של מבנים ו/או עבודות הפטורים מהיתר.

תחום התכנון והבנייה הינו תחום מורכב המצריך בקיאות רבה וניסיון מעמיק.

בדיקה מקצועית של היתרי בנייה, תוכניות מתאר וכו' יכולה להביא לחסכון סכומים לא מבוטלים וכמובן תייצר התנהלות חוקית שתמנע הגשת כתב אישום (פלילי), כנגד פעולת הבנייה.

מעוניינים לרכוש נכס? מעוניינים לפתוח עסק? מעוניינים לבצע שינויים ו/או לבנות בנכס שבבעלותכם? הליכי שינוי ייעוד? ייצוג מול וועדות ורשויות מקומיות, לרבות ענייני היטלי השבחה? עתירות ועררים? הגשת התנגדויות וטיפול מול התנגדויות וכיו"ב.?


אורי שבתאי משרד עורכי דין נמצא כאן עבורכם בכל הקשור לענייני תכנון ובניה.

**אין באמור לעיל להוות ייעוץ משפטי, מומלץ להיוועץ בעו"ד טרם ביצוע פעולה הכרוכה בהתערבות משפטית**