מאת: עו"ד אורי שבתאי | עוסק במקרקעין ומיסוי נדל"ן
עו"ד אורי שבתאי, עוסק במקרקעין ולמיסוי נדל"ן, מסביר כיצד לנצל נכון את הפטור ממס שבח למשפרי דיור שנכנס לתוקף מחדש ביוני 2025. במשך השנתיים האחרונות, משפרי דיור בישראל נאלצו לעמוד בלוח זמנים צפוף: שנה וחצי בלבד כדי למכור את דירתם הקודמת, מיום שרכשו את הדירה החדשה – אם רצו ליהנות מפטור ממס שבח.
החל מחודש יוני 2025 – הכל משתנה.
הוראת השעה שפגעה בגמישות של רוכשים פקעה, והחוק המקורי שב לתוקפו: 24 חודשים – זו התקופה החדשה (והישנה) שמוקצית למכירת הדירה הראשונה בלי לשלם מס שבח.
אז מי נהנה מזה?
במובן הפשוט – כל מי שמוגדר כ"משפר דיור":
- אדם שמוכר דירה אחת כדי לעבור לדירה אחרת, לרוב למטרות מגורים.
- לא מדובר במי שמחזיק בנכסים להשקעה או "צובר דירות", אלא במי שמשדרג את סביבת המגורים שלו.
אבל המציאות כמובן מורכבת יותר.
🔍 מה ההזדמנות – ומה הסיכון?
ההזדמנות:
- ניתן לרכוש דירה חדשה היום, ולמכור את הקודמת עד שנתיים קדימה – בלי להיחשף למס שבח שיכול להגיע גם ל־6 ספרות.
- המהלך מעניק גמישות במכירה, יתרון מו"מ מול קונים, ותזמון שמתאים יותר לתנאי שוק משתנים.
הסיכון:
- חלק מהרוכשים משתמשים בחוק כקרש קפיצה להשקעה: הם רוכשים דירה חדשה "על הנייר", מממנים מקדמה של 10%, ומקווים שבעוד כמה שנים ימכרו את הדירה הקודמת ברווח. בפועל, הם לא משפרי דיור – אלא משקיעים סמויים.
- זה יוצר מינוף גבוה, חשיפה לשוק תנודתי, ותלות במכירה עתידית שלא תמיד יוצאת לפועל.
💣 תרחיש הבלהות – שלא נדבר עליו אחרי שהתרחש
ניקח דוגמה פשוטה:
- משפחה רוכשת דירה חדשה בקבוצת רכישה.
- מחזיקה בדירה קיימת עם משכנתא של מיליון ש"ח.
- מממנת את הדירה החדשה על בסיס הלוואה נוחה היום, ותשלום בעתיד.
אם בעוד שנתיים היא לא מצליחה למכור את הדירה הקיימת – או אם המחירים יורדים ב־10%-15%?
כאן מתחילה הבעיה: תזרים שלילי, מחנק אשראי, לחצים מהבנק, ואפילו סיכון כלפי יזמים.
🛡️ כך תנצלו את הפטור – בלי ליפול בפח
הפטור ממס שבח למשפרי דיור מעניק לרוכשים אפשרות נדירה לתכנן נכון את המעבר בין דירות בלי להיפגע ממיסוי מיותר.
כדי להפיק את המיטב מהפטור – ולהימנע מטעויות שעלולות לעלות הון:
✅ ודאו שהינכם עומדים במלוא תנאי הפטור (כולל תזמון, מגורי קבע, סוג העסקה ועוד)
✅ תכננו תזרים מזומנים זהיר, כולל שני תרחישים: "אופטימי" ו"שמרני"
✅ זכרו: פטור ממס שבח ניתן במקרים מאוד מסוימים – טעות אחת עלולה לעלות מאות אלפי שקלים
✅ והכי חשוב – התייעצו עם עורך דין ורואה חשבון שמתמחים בתחום, כדי שלא תגלו את גובה המס ברגע הלא נכון
⚖️ ולסיכום:
כדי לוודא שאתם עומדים בכל תנאי הפטור ממס שבח למשפרי דיור, חשוב לקבל ייעוץ משפטי מוקדם מעו"ד המתמחה במיסוי נדל"ן.
החוק חזר – ואיתו הזדמנות פיננסית אדירה.
אבל לצד כל הזדמנות, אורבת גם סכנה.
נדל"ן הוא לא רק לבנים ומ"ר – הוא גם החלטה כלכלית, מימונית ומיסויית.
מי שידע לנצל את ההטבה – יכול לשדרג את חייו ולהרוויח בגדול.
ומי שייכנס בלי לבדוק לעומק – עלול לשלם ביוקר.
📞 זקוקים לייעוץ אישי או בדיקה לפני רכישת דירה?
מוזמנים לפנות אליי. אני כאן כדי לוודא שאתם מנצלים את החוק – ולא נותנים לו לנצל אתכם.
לקריאה נוספת על מיסוי נדל"ן ועסקאות מקרקעין, בקרו בבלוג המשרד
