דיור – צורך בסיסי בעולם משתנה
שוק הדיור בישראל, ובפרט שוק השכירות, נמצא בתנופה מתמדת.
יותר ויותר ישראלים, ובמיוחד זוגות צעירים ומשפחות, מוצאים עצמם מתגוררים בנכסים שכורים. הסכם השכירות, המהווה את התשתית החוקית ליחסי שוכר-משכיר, הינו אפוא מסמך בעל חשיבות עליונה.
הסכם זה מגדיר את הזכויות והחובות של כל צד, ומהווה בסיס איתן למערכת יחסים תקינה והוגנת.
מהו הסכם שכירות?
הסכם שכירות הינו חוזה משפטי מחייב, המנוסח בכתב, אשר מסדיר את תנאי השכירות של נכס. הסכם זה נערך בין המשכיר, שהוא בעל הנכס, לבין השוכר, אשר ישתמש בנכס תמורת תשלום דמי שכירות.
מדוע חשוב לערוך הסכם שכירות?
הסכם שכירות מנוסח היטב הינו חיוני למניעת אי הבנות וסכסוכים עתידיים. הוא מגדיר בבירור את הפרטים הבאים:
- פרטי הצדדים: שמות מלאים, מספרי תעודת זהות וכתובות.
- תיאור הנכס: כתובת, גודל, מספר חדרים, ותיאור מצבו, לרבות פירוט תשתיות ומיטלטלין (במידה וקיימים).
- מטרת השכירות: מגורים, עסק, וכו'.
- תקופת השכירות: תאריך התחלה וסיום, או הגדרה של שכירות לתקופה בלתי מוגבלת.
- שכר הדירה: גובה שכר הדירה, מועדי התשלום, ותנאים לתשלום (למשל, הצמדה למדד, מטבע התשלום).
- פיקדון: גובה הפיקדון, תנאים להחזרתו, ושימושים מותרים בו.
- אחריות לתיקונים: חלוקת האחריות לתיקונים בין המשכיר לשוכר, בהתאם לסוג התקלה. חשוב לפרט אילו תיקונים יחולו על המשכיר (כגון תיקוני צנרת, בעיות חשמל) ואילו על השוכר (כגון תיקונים הנובעים מבלאי סביר).
- שימוש בנכס: הגדרת השימושים המותרים בנכס, והגבלות על שימושים אסורים. לדוגמה, האם מותר לשוכר להשכיר את הנכס בשכירות משנה, האם מותר להחזיק חיות מחמד, ועוד.
- ביטוח: סוגי הביטוחים הנדרשים (למשל, ביטוח מבנה, ביטוח תכולה), וחלוקת האחריות לרכישתם.
- סיום השכירות: תנאים לסיום השכירות, מועד מסירת הנכס, מצב הנכס בעת המסירה, ועוד. חשוב לפרט את משך ההודעה המוקדמת הנדרשת, ואת התנאים לפינוי הנכס.
עשה ואל תעשה:
עשה:
- ערכו הסכם בכתב, גם אם מדובר בהשכרה קצרת טווח או לשוכר מוכר. הסכם בכתב מגן על שני הצדדים ומסייע במניעת מחלוקות עתידיות.
- פרטו את כל תנאי השכירות. ככל שההסכם יהיה מפורט יותר, כך יקטן הסיכוי לאי הבנות וסכסוכים.
- קראו בעיון את ההסכם לפני החתימה. ודאו שאתם מבינים את כל הסעיפים ואת משמעותם.
- שמרו עותק של ההסכם במקום בטוח.
- התייעצו עם עורך דין במקרה של ספק. עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין יוכל לסייע לכם בניסוח הסכם שיגן על זכויותיכם.
אל תעשה:
- אל תוותרו על הסכם שכירות. גם אם מדובר בהשכרה "ידידותית", חשוב לעגן את ההסכמות בכתב.
- אל תחתמו על הסכם שאינכם מבינים. בקשו הבהרות מהמשכיר או מעורך דין.
- אל תתעלמו מבעיות. אם מתעוררות בעיות, פנו למשכיר ונסו לפתור אותן בהידברות.
- אל תשכחו את החוק. הסכם השכירות כפוף לדיני השכירות בישראל, ואינו יכול להתנות עליהם לרעה.
דוגמאות מהחוק:
- חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971: חוק זה מסדיר את דיני השכירות בישראל, וקובע את הזכויות והחובות הבסיסיות של שוכרים ומשכירים.
לדוגמה, סעיף 2 לחוק קובע כי "השוכר ישתמש במושכר בהתאם לתנאי החוזה ובהיעדר תנאי כאלה – בהתאם למטרת השכירות".
- חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972: חוק זה חל על דירות מגורים, ומעניק לדיירים הגנות נוספות מפני פינוי והעלאת שכר דירה.
לדוגמה, סעיף 13 לחוק קובע כי "לא יפנה בעל בית דייר מדירת מגורים אלא על פי פסק דין של בית משפט".
חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972, נועד להגן על שוכרים בדירות מגורים מפני פינוי והעלאת שכר דירה בלתי מוצדקת, אך כיום השימוש בו הולך ופוחת עם השנים, ורוב הסכמי השכירות החדשים נערכים בהתאם לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971.
- חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969: חוק זה מסדיר את דיני המקרקעין בישראל, וכולל הוראות רלוונטיות גם להסכמי שכירות.
לדוגמה, סעיף 53 לחוק קובע כי "בעל נכס מקרקעין חייב לאפשר לבעל זכות קניינית אחרת בנכס גישה סבירה לנכס".
שאלות ותשובות:
1. מה קורה אם המשכיר מעלה את שכר הדירה באמצע תקופת השכירות?
תשובה: העלאת שכר דירה באמצע תקופת השכירות אפשרית רק בהתאם לתנאים שנקבעו בחוק או בהסכם השכירות.
לדוגמה, אם בהסכם השכירות נקבע ששכר הדירה צמוד למדד המחירים לצרכן, המשכיר רשאי לעדכן את שכר הדירה בהתאם לשינויים במדד.
עם זאת, חשוב לציין שחוק הגנת הדייר מגביל את יכולתו של המשכיר להעלות את שכר הדירה בדירות מגורים.
2. מי אחראי לתיקונים בנכס?
תשובה: חלוקת האחריות לתיקונים תלויה בסוג התקלה ובנסיבות.
באופן כללי, המשכיר אחראי לתיקונים הנובעים מבלאי סביר של הנכס, כגון תיקוני צנרת או בעיות חשמל.
חשוב להבחין בין "בלאי סביר" לבין נזק שנגרם כתוצאה מרשלנות או שימוש לא סביר מצד השוכר.
3. מה קורה אם השוכר רוצה לסיים את השכירות לפני תום התקופה?
תשובה: סיום שכירות לפני תום התקופה כפוף לתנאים שנקבעו בהסכם השכירות.
ייתכן שההסכם יכלול סעיף המאפשר לשוכר לסיים את השכירות מוקדם תמורת תשלום פיצוי מוסכם או מציאת שוכר חלופי שיכנס לחוזה הקיים לשביעות רצון המשכיר.
חשוב לציין שגם אם אין סעיף כזה בהסכם, ייתכן שהשוכר יוכל לסיים את השכירות מוקדם במקרים מסוימים, כגון במקרה של הפרה יסודית של ההסכם מצד המשכיר.
4. מה קורה אם המשכיר רוצה למכור את הנכס?
תשובה: מכירת הנכס אינה מבטלת את הסכם השכירות, אלא אם כן הוסכם אחרת.
המשכיר חייב להודיע לשוכר על כוונתו למכור את הנכס, והשוכר זכאי להמשיך להתגורר בנכס בהתאם לתנאי הסכם השכירות.
עם זאת, במקרים מסוימים, כגון במקרה של מכירת הנכס לצורך הריסתו או שיפוצו באופן שמונע את השימוש בו, ייתכן שהמשכיר יהיה רשאי לסיים את השכירות.
5. מהן זכויותיו של שוכר בדירה מוגנת?
תשובה: שוכר בדירה מוגנת זכאי להגנות מיוחדות מפני פינוי והעלאת שכר דירה.
חוק הגנת הדייר קובע רשימה סגורה של עילות פינוי, ורק במקרים אלו רשאי המשכיר לפנות את השוכר.
טיפים ועצות לשוכרים ולמשכירים:
- פיקדון: החוק מגביל את גובה הפיקדון לשלושה חודשי שכירות. ודאו שהפיקדון מופקד בחשבון נפרד, ושהוא צמוד למדד.
- שטר חוב: ניתן לדרוש שטר חוב בנוסף לפיקדון, אך גם הוא מוגבל לשלושה חודשי שכירות.
- צ'ק פיקדון: על מנת להבטיח שהמשכיר לא יפקיד את הצ'ק ללא סיבה מוצדקת, רשמו בראש הצ'ק את המילים "צ'ק פיקדון".
- תיעוד מצב הנכס: צלמו את מצב הנכס בתחילת השכירות ובסיומה, כדי למנוע מחלוקות על נזקים.
- תקשורת: שמרו על תקשורת פתוחה והוגנת עם הצד השני.
- הכרות עם החוק: חשוב להכיר את חוק השכירות והשאילה ואת חוק הגנת הדייר (במידה ורלוונטי).
לסיכום:
הסכם שכירות הינו מסמך משפטי חשוב ביותר.
הקפידו לערוך הסכם מפורט ומותאם לצרכים שלכם, וזכרו להתייעץ עם עורך דין במקרה הצורך.
משרדנו מתמחה בדיני מקרקעין וישמח לסייע לכם בכל שאלה או בעיה בנושא הסכמי שכירות.
צרו קשר עוד היום!