מיסוי מקרקעין: מדריך מקיף למס רכישה ומס שבח

מבוא למיסוי מקרקעין

מיסוי מקרקעין בישראל הוא נושא חשוב ומרכזי בכל עסקת נדל"ן, בין אם מדובר ברכישה, מכירה או העברה ללא תמורה. מיסוי מקרקעין בישראל כולל שני מיסים עיקריים: מס רכישה ומס שבח. שני המיסים חלים על עסקאות מקרקעין, והם חלק בלתי נפרד מכל עסקה הקשורה למקרקעין, בין אם מדובר ברכישת דירה, בית פרטי, מגרש או נכסים אחרים. הבנת המיסוי היא חיונית לכל רוכש ומוכר נדל"ן, מאחר והיא יכולה להשפיע בצורה משמעותית על רווחיות העסקה.

במדריך זה נפרט את כל הנושאים המרכזיים שיש לדעת, כולל חישוב המס, פטורים ודוגמאות מעשיות. נסקור את החשיבות של מיסוי מקרקעין וכיצד הוא משפיע על אסטרטגיות ההשקה בנדל"ן.

 

מי נחשב רוכש?

רוכש נחשב כל אדם או ישות משפטית שקונה מקרקעין בישראל, עסקת הרכישה כוללת גם קנייה, קבלה במתנה, העברה במסגרת ירושה וכדומה. החוק מחייב דיווח ותשלום מס, ככל ונדרש, תוך 30 ימים ממועד העסקה.

 

מס רכישה

מהו מס רכישה?

מס רכישה הוא מס המוטל על רוכש נכס מקרקעין בעת הרכישה. המס מחושב לפי שווי הנכס הנרכש ומדרגות המס נקבעות בהתאם למאפיינים כמו סוג הנכס והאם מדובר בדירה ראשונה או דירה נוספת או משפרי דיור וכדומה. החוק מתעדכן מעת לעת, וישנן מדרגות מס שונות לדירות ראשונות, דירות נוספות, ונכסים מסחריים.

 

מהי דירה יחידה?

הגדרה של דירה יחידה לעניין מס רכישה היא קריטית עבור חישוב המס בעת רכישת דירה, במיוחד כשמדובר במתן הטבות מס. ההגדרה מבוססת על החוק הישראלי והיא כוללת מספר קריטריונים מדויקים:

דירה יחידה – הגדרה:

בעלות בלעדית על דירה אחת – דירה יחידה היא דירה אשר נמצאת בבעלות או בחכירה לדייר אחד או יותר (במסגרת משפחתית), ואין בבעלותם דירה נוספת למגורים בישראל.

זכאות להטבות במס רכישה – כאשר אדם רוכש דירה יחידה, הוא זכאי להטבה במס רכישה כך שבשלב הראשון יחויב בשיעור מופחת או אף בפטור ממס רכישה עבור חלק מהשווי של הדירה, בהתאם למדרגות מס רכישה.

 

חשוב להדגיש:

כאשר רוכש דירה מבקש ליהנות מהטבת "דירה יחידה" בעת רכישת דירה נוספת, עליו למכור את הדירה הקיימת בתוך 18 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה. במקרה של רכישת דירה חדשה מקבלן שעדיין נמצאת בבנייה, יש למכור את הדירה הקיימת תוך 12 חודשים מסיום בניית הדירה החדשה ומסירתה לרוכש.

החוק קובע באופן הבא:

• רכישת דירה חדשה: על מנת להיחשב בעל "דירה יחידה" לצורך מס רכישה, אם קיימת דירה נוספת, יש למכור את הדירה הקיימת תוך 18 חודשים מרגע רכישת הדירה החדשה.
• דירה חדשה מקבלן (עדיין בבנייה): אם הדירה החדשה נרכשת "על הנייר", יש למכור את הדירה הקיימת תוך 12 חודשים ממועד סיום בניית הדירה החדשה ומסירתה בפועל.

אם רוכש הדירה לא מוכר את הדירה הקיימת בתוך הזמן שנקבע בחוק, הוא יחויב במס רכישה מלא על הדירה החדשה כאילו הייתה דירה שנייה ולא דירה יחידה.

המשפחה כתא כלכלי אחד – החוק מתייחס למשפחה כתא כלכלי אחד לעניין בעלות על דירות מגורים. לכן, הבעלות של כל אחד מבני הזוג על דירה משפיעה על הזכאות של התא המשפחתי כולו להיחשב כבעלים של דירה יחידה:

בעלות של בן/בת זוג על דירה נוספת פוסלת את זכאות בן הזוג השני ליהנות מהגדרת "דירה יחידה".

הדבר חל גם על ילדים עד גיל 18 המתגוררים עם ההורים – אם יש בבעלות ילד דירה, לא ניתן להחשיב את המשפחה כבעלת "דירה יחידה".

קרקע לבנייה – קרקע המיועדת לבניית דירה אינה נחשבת לדירה נוספת לצורך ההגדרה של "דירה יחידה". עם זאת, במקרים מסוימים, רוכש קרקע אשר בונה עליה דירה עשוי להיחשב כבעלים של דירה יחידה רק אם זו הדירה היחידה שבבעלותו לאחר סיום הבנייה.

חשוב להדגיש לעניין זה כי ככל וקיים הסכם ממון המסדיר את חלוקת הרכוש בין בני הזוג ניתן להנות מהפטור של דירה יחידה, כמובן שיש לבחון כל נושא לגופו.

דירות מסוימות לא נחשבות – החוק קובע כי דירות מסוימות לא נחשבות כדירות נוספות לצורך הגדרת "דירה יחידה", כגון:

דירות המושכרות על פי חוק הגנת הדייר.

דירה שירש אדם ושותף בה עם קרובים מדרגה ראשונה (כגון אחים), בה ייחשב בעל מחצית או פחות ממחצית הזכויות.

דירות שנרכשו מחוץ לישראל, במקרים מסוימים, לא ייחשבו כדירה נוספת לעניין מס רכישה.

דירה קטנה נוספת – החוק מתיר במקרים מסוימים החזקת דירה קטנה נוספת אשר שוויה לא עולה על 1/3 משווי דירת מגורים רגילה ועדיין להיחשב כבעל דירה יחידה. לדוגמה, אם אדם מחזיק ב-30% מדירה שקיבל בירושה, עדיין ייחשב כמי שבבעלותו דירה יחידה.

 

מדרגות מס רכישה לדירה יחידה לשנת 2024

מדרגות המס לדירה יחידה הן קבועות ומתעדכנות בהתאם לשינויים במדד מחירי הדירות:

1. על חלק השווי שעד 1,919,155 ש"ח – פטור ממס.
2. על חלק השווי שבין 1,919,155 ש"ח ל-2,276,360 ש"ח – 3.5%.
3. על חלק השווי שבין 2,276,360 ש"ח ל-5,568,000 ש"ח – 5%.
4. על חלק השווי שבין 5,568,000 ש"ח ל-18,920,000 ש"ח – 8%.
5. על חלק השווי שמעל 18,920,000 ש"ח – 10%.

 

מס רכישה לדירה שנייה או נכס מסחרי

רוכשי דירה שנייה אינם זכאים לפטורים כמו ברכישת דירה יחידה, והם מחויבים במס גבוה יותר:

1. על חלק השווי שעד 1,919,155 ש"ח – 8%.
2. על חלק השווי שמעל 1,919,155 ש"ח – 10%.

 

חישוב המס לרכישת חלק מנכס:

כאשר רוכשים חלק בלבד מנכס( לדוגמה, 50% מדירה), המס מחושב באופן יחסי לחלק הנרכש. כך, אם רוכשים חצי דירה ששוויה 3 מיליון ₪, יחושב המס לפי חצי מהשווי הכולל.

 

קישור למחשבון מס רכישה:

https://www.misim.gov.il/svsimurechisha/frmFirstPage.aspx?cur=1#nbb

 

פטורים ממס רכישה

ישנם פטורים שונים ממס רכישה שניתן לנצל בהתאם למצב הרוכש והעסקה:

1. פטור לעולה חדש: ועדת הכספים אישרה הטבות מפליגות לעולים חדשים. עולים חדשים פטורים ממס רכישה על שווי הדירה עד 2 מיליון ש"ח, ומחויבים במס של חצי אחוז בלבד על הסכום שבין 2 מיליון ל-6 מיליון ש"ח. על סכום שמעבר ל-6 מיליון ש"ח יחול מס בשיעור רגיל. פטור זה נועד להקל על עולים חדשים בהשתלבותם בשוק הנדל"ן בישראל.
2. פטור לנכה: נכה שמוכר כחוק נכה על פי קריטריונים מסוימים זכאי להטבה במס רכישה. פטור זה עשוי להגיע גם להנחות משמעותיות בעת רכישת דירה לנכות, הכל כפי שיפורט להלן.
3. משפרי דיור: משפרי דיור הם מי שמוכרים דירה קיימת על מנת לרכוש דירה חדשה למגורים. הם זכאים לפטור חלקי ממס רכישה כאשר הם רוכשים דירה חדשה בכפוף למכירת הדירה הישנה תוך פרק זמן של 18 חודשים או 12 חודשים, מיום מסירת חזקה או טופס 4, ברכישה מקבלן.

 

פטור מס רכישה לנכים:

נכים הרוכשים דירה למגוריהם עשויים להיות זכאים להטבת מס רכישה בהתאם לתנאים הקבועים בחוק.

מי זכאי להטבת מס רכישה לנכים?

1. נכים שנקבעה להם על-ידי המוסד לביטוח לאומי דרגת אי-כושר השתכרות לצמיתות בשיעור של 75% לפחות.
2. נכים שנקבעה להם נכות רפואית לצמיתות בשיעור 100%, או נכות משוקללת בשיעור של 90% לפחות.
   • במקרה של נכות משוקללת, מדובר בחישוב משולב של נכויות באיברים שונים. במקרים אלה, יש צורך לעבור ועדה רפואית של המוסד לביטוח לאומי לצורך קביעת הזכאות להנחה.
3. נכים שנקבעה להם נכות רפואית לצמיתות בשיעור של 50% לפחות בשל קטיעה של יד או רגל, או בשל שיתוק.
   • גם במקרים אלו יש לעבור ועדה רפואית לצורך קבלת ההנחה.

שיעורי ההטבה במס רכישה לנכים:

1. ברכישת דירה יחידה ששווייה עד 2,500,000 ש"ח:
   • על חלק השווי שעד 1,978,745 ש"ח (נכון לשנת 2024) – פטור מלא ממס רכישה.
   • על החלק הנוסף עד 2,500,000 ש"ח – מס מופחת בשיעור 0.5%.
2. ברכישת דירה יחידה ששווייה עולה על 2,500,000 ש"ח:
   • על כל חלק השווי שמעל 2,500,000 ש"ח ישולם מס רכישה מופחת בשיעור  0.5% בלבד על כל הסכום, ללא תקרה.
   • לדוגמה, עבור דירה בשווי 3,000,000 ש"ח, מס הרכישה יהיה 15,000 ש"ח בלבד (0.5% על כל הסכום).
3. ברכישת דירה שאינה מוגדרת כדירה יחידה (למשל, דירה להשקעה או דירה נוספת):
   • במקרה כזה, הנכה זכאי להנחה במס רכישה בשיעור 0.5% על כל שווי הדירה, כל עוד הוא עומד בתנאי הזכאות והדירה תשמש למגוריו.
4. ברכישת קרקע לבנייה:
   • במקרה של רכישת קרקע לבנייה, הנכה זכאי לתשלום מס רכישה מופחת בשיעור 0.5% רק על השטח שתיבנה עליו דירה שתשמש למגוריו, ובתנאי שהבנייה תושלם בתוך שנתיים מיום הרכישה. יתר השטח יחויב במס רכישה רגיל.

 

מע"מ על דירה: האם נחשב כחלק ממחיר הדירה?

מע"מ על דירה נחשב כחלק ממחיר העסקה הכולל לצורך חישוב מס רכישה ומס שבח. כלומר, אם שילמתם מע"מ, יש לקחת אותו בחשבון בחישוב המס.

מיסוי רכישת קרקעות חקלאיות ונכסים לא בנויים

רכישת קרקע חקלאית

כאשר רוכשים קרקע חקלאית שלא נועדה למגורים, מס הרכישה עומד על  6% משווי הקרקע. חשוב לציין שאם הקרקע החקלאית שינתה את ייעודה למגורים או לשימושים אחרים בהתאם להחלטות תכנון, ייתכן שיוחלו שיעורי מס שונים בעת מכירתה בעתיד.

רכישת נכס שאינו בנוי

כאשר רוכשים מקרקעין שאינם בנויים (כגון מגרשים או קרקעות ללא מבנים), שיעור מס הרכישה הוא גם כן 6%  משווי המקרקעין.

יש לשים לב שמס הרכישה נגבה על פי שווי השוק של הקרקע או הנכס הלא בנוי, כפי שנקבע בעת הרכישה. במקרה שיש ייעוד עתידי או תוכניות לפיתוח הקרקע, יש לעיתים לבחון את השווי בהתאמה לתוכניות אלו.

 

דוגמאות מעשיות למפורט לעיל, לעניין מס רכישה:

דוגמה 1: רכישת דירה יחידה

מצב: משפחה רוכשת דירה ראשונה בישראל בשווי 2,500,000 ש"ח.חישוב מס רכישה:

• על חלק השווי שעד 1,919,155 ש"ח – פטור ממס.
• על חלק השווי שבין 1,919,155 ש"ח ל-2,276,360 ש"ח – 3.5%, כלומר: 12,005 ש"ח.
• על חלק השווי שבין 2,276,360 ש"ח ל-2,500,000 ש"ח – 5%, כלומר: 11,185 ש"ח.

סכום סופי לתשלום: 23,190 ש"ח.

 

דוגמה 2: רכישת דירה שנייה

מצב: אדם רוכש דירה שנייה בישראל בשווי 3,000,000 ש"ח.חישוב מס רכישה:

• מס רכישה על דירה נוספת מתחיל מ-8% על השווי עד 5,568,000 ש"ח.
• חישוב מס: 3,000,000 ש"ח × 8% = 240,000 ש"ח.

סכום סופי לתשלום: 240,000 ש"ח.

 

דוגמה 3: רכישת דירה לעולה חדש

מצב: עולה חדש רוכש דירה בשווי 4,000,000 ש"ח.חישוב מס רכישה:

• על החלק שעד 2,000,000 ש"ח – פטור.
• על החלק שבין 2,000,000 ש"ח ל-4,000,000 ש"ח – 0.5%, כלומר: 10,000 ש"ח.

סכום סופי לתשלום: 10,000 ש"ח בלבד.

 

דוגמה 4: רכישת דירה במסגרת קבוצת רכישה

מצב: אדם משתתף בקבוצת רכישה לרכישת דירה בשווי כולל של 2,800,000 ש"ח. חישוב מס רכישה:

מכיוון שהדירה נרכשת במסגרת קבוצת רכישה, המס מחושב על פי שווי המגרש וחלקו היחסי של המשתתף, ולא על פי שווי הדירה הגמורה.

1. נניח כי חלקו של המשתתף ברכישת הקרקע הוא 1,500,000 ש"ח.
2. מאחר שהמגרש לא מהווה דירה יחידה, יחול עליו מס רכישה של 6%.

חישוב מס: 1,500,000 ש"ח × 6% = 90,000 ש"ח.סכום סופי לתשלום: 90,000 ש"ח.

 

דוגמה 5: רכישת קרקע חקלאית

מצב: אדם רוכש קרקע חקלאית בשווי 2,500,000 ש"ח.חישוב מס רכישה:

• מס הרכישה על קרקע חקלאית הוא 6%.
• לכן, חישוב המס: 2,500,000 ש"ח × 6% = 150,000 ש"ח.

סכום סופי לתשלום: 150,000 ש"ח.

 

מס שבח

מהו מס שבח?

מס שבח הוא מס המוטל על הרווח שנוצר ממכירת נכס מקרקעין. המס מחושב כהפרש בין מחיר הרכישה של הנכס למחיר המכירה, תוך ניכוי הוצאות רלוונטיות כמו הוצאות שיפוץ, שכר טרחה לעורכי דין ועמלות תיווך.

איך מחושב מס שבח?

מס שבח מחושב על בסיס הרווח שנוצר ממכירת הנכס. הרווח הוא ההפרש בין מחיר הרכישה לבין מחיר המכירה של הנכס, לאחר ניכוי הוצאות הנלוות לרכישה או למכירה של הנכס. שיעור המס למכירת נכס למגורים הינו 25% מהרווח. במקרים מסוימים ישנם פטורים שיכולים לצמצם או לבטל את חבות המס.

חישוב לינארי מוטב: 

זוהי שיטה שמפחיתה את חבות המס על הרווח בהתאם לתקופת הבעלות על הנכס, ומעניקה הנחות מס על תקופות בהן שיעור המס היה נמוך יותר. המקרים רבים, ניתן לנצל את שיטת החישוב הלינארי המוטב, שמפחיתה את גובה מהס עבור נכסים שנרכשו לפני שנת 2014. חישוב זה מתבצע על פי החלק היחסי של השבח שנצבר לאחר תאריך זה.

 

פטורים ממס שבח

ישנם מספר פטורים חשובים ממס שבח שניתן לנצל:

1. פטור לדירה יחידה: פטור ממס שבח ניתן למי שמוכר דירה יחידה שהוא מחזיק בה מעל ל-18 חודשים, והסכום המקסימלי לדירה שאינו חייב במס שבח עומד על 5,008,000 ש"ח. במקרים של מכירת דירות יוקרה, ייתכן שהחלק שעולה על סכום זה יהיה חייב במס. חשוב לשים לב כי גובה פטור מס השבח אינו כולל זכויות בנייה אשר בגינן נדרש לשלם מס שבח.
2. פטור לדירה שהתקבלה בירושה: דירה שהתקבלה בירושה עשויה להיות פטורה ממס שבח בתנאים מסוימים, כגון היורש הוא בן משפחה של המוריש ואם מדובר בדירה יחידה של המוריש. אם אין מדובר בדירה יחידה של המוריש אך מדובר בדירה יחידה של היורש אז ניתן לעשות שימוש בפטור האישי של היורש.

הסעיף החוקי העוסק במכירת דירה בפטור ממס שבח כאשר מדובר בדירה שהתקבלה בירושה מופיע בסעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963.

על פי סעיף זה, ניתן לקבל פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים שהתקבלה בירושה, בתנאי שמתקיימים שלושת התנאים הבאים:

1. המוריש היה בעל דירה אחת בלבד ביום פטירתו.
2. הדירה שהתקבלה בירושה הייתה דירת מגורים ששימשה את המוריש למגורים (כלומר, לא מדובר בדירה להשקעה או בנכס מסחרי).
3. היורש הוא בן זוגו של המוריש, צאצא של המוריש או בן זוגו של הצאצא.

במידה וכל התנאים הללו מתקיימים, היורש זכאי לפטור מלא ממס שבח בעת מכירת הדירה, וזאת מכוח היותה דירת מגורים מזכה שהתקבלה בירושה.

פטור זה מאפשר ליורשים למכור את הדירה ללא תשלום מס שבח, כל עוד המוריש עמד בתנאים הנדרשים.ראש הטופס

קישור למחשבון מס שבח:תחתית הטופס

https://www.misim.gov.il/svtsvazmitnew/FrmHadrachaRashit.aspx

 

קישור לאיתור לשכת מיסוי המקרקעין בהתאם למיקום הנכס:

https://www.gov.il/apps/taxes/taxes/#/kabalat-kahal/he

 

דוגמאות מעשיות למפורט לעיל לעניין מס שבח:

דוגמה 1: מכירת דירה יחידה מצב: אדם רכש דירה יחידה בשנת 2010 בסכום של 2,000,000 ש"ח, ומוכר אותה בשנת 2024 בסכום של 5,000,000 ש"ח.חישוב מס שבח:ההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה הוא 3,000,000 ש"ח. מאחר שמדובר בדירה יחידה שהוחזקה יותר מ-18 חודשים, ולפי התנאים המוזכרים, המוכר פטור ממס שבח עד לסכום של 5,008,000 ש"ח, ולכן אין חובת תשלום מס במקרה זה.

 

דוגמה 2: מכירת דירה שהתקבלה בירושה מצב: יורש מקבל דירה מהוריו שהייתה בבעלותם בלבד והיא דירת המגורים היחידה שלהם.חישוב מס שבח:היורש עומד בתנאים של סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין, ולכן הוא פטור ממס שבח במכירת הדירה. תנאים אלו כוללים שהמוריש היה בעל דירה אחת, הדירה שימשה למגורים, והיורש הוא בן משפחה. המוכר פטור לחלוטין ממס שבח במכירת הדירה.

 

דוגמה 3: מכירת דירה עם זכויות בנייה נוספות מצב: אדם רכש דירה בשנת 2012 בסכום של 2,500,000 ש"ח ומוכר אותה בשנת 2024 בסכום של 6,000,000 ש"ח, כאשר ישנן זכויות בנייה נוספות לדירה.חישוב מס שבח:לפי החוק, הפטור ממס שבח חל על הסכום של עד 5,008,000 ש"ח בלבד עבור הדירה עצמה, אך הזכויות הנוספות אינן פטורות. החלק העולה על 5,008,000 ש"ח, כולל זכויות הבנייה, יחויב במס שבח בשיעור של 25%.

 

דוגמה 4: מכירת דירה אחרי שיפוץ משמעותי מצב: אדם רכש דירה בשנת 2015 בסכום של 1,800,000 ש"ח, והשקיע 200,000 ש"ח בשיפוצים. הוא מוכר אותה בשנת 2024 בסכום של 3,000,000 ש"ח.חישוב מס שבח:הרווח לצורך מס שבח הוא ההפרש בין מחיר הרכישה, בתוספת עלויות השיפוץ (2,000,000 ש"ח), לבין מחיר המכירה (3,000,000 ש"ח), כלומר רווח של 1,000,000 ש"ח. מס השבח על רווח זה יחושב לפי 25%, כלומר: 250,000 ש"ח לתשלום.

 

דוגמה 5: חישוב לינארי מוטב (דירה שנייה),מצב: אדם רכש דירה שנייה להשקעה בשנת 2010 בסכום של 2,000,000 ש"ח, ומוכר אותה בשנת 2024 בסכום של 4,000,000 ש"ח.מדובר בתקופה של 14 שנים בין רכישת הדירה למכירתה.

חישוב מס שבח:

ראשית, נחשב את הרווח (השבח) שנוצר ממכירת הנכס:

• מחיר רכישה: 2,000,000 ש"ח
• מחיר מכירה: 4,000,000 ש"ח
• שבח (רווח) = מחיר מכירה – מחיר רכישה = 4,000,000 ש"ח – 2,000,000 ש"ח = 2,000,000 ש"ח

לפי החישוב הלינארי המוטב, מחלקים את התקופה לשתי תקופות:

1. התקופה מיום רכישת הדירה עד 1.1.2014 (4 שנים)
2. התקופה מ-1.1.2014 עד יום המכירה (10 שנים)

שלב 1: חישוב השבח עבור התקופה הראשונה (פטור או מס מופחת): התקופה הראשונה נמשכה 4 שנים מתוך 14 שנים סך הכל, ולכן החלק היחסי של השבח עבור תקופה זו הוא:

• שבח יחסי לתקופה הראשונה = 2,000,000 ש"ח × (4/14) = 571,428 ש"ח

השבח שנצבר עד 1.1.2014 ייחשב לפטור ממס שבח במקרה זה, ולכן לא יהיה צורך לשלם מס על חלק זה.

שלב 2: חישוב השבח עבור התקופה השנייה (חייב במס): התקופה השנייה נמשכה 10 שנים מתוך 14 שנים סך הכל, ולכן החלק היחסי של השבח עבור תקופה זו הוא:

• שבח יחסי לתקופה השנייה = 2,000,000 ש"ח × (10/14) = 1,428,571 ש"ח

על השבח שנצבר בתקופה זו יחול מס בשיעור של 25%:

• מס שבח לתשלום = 1,428,571 ש"ח × 25% = 357,143 ש"ח

סיכום התוצאה: במקרה זה, סך המס לתשלום לאחר החישוב הלינארי המוטב יהיה 357,143 ש"ח, מאחר ומדובר בדירה שנייה ואין זכאות לפטור ממס שבח.

 

העברה ללא תמורה

העברת נכסים ללא תמורה (בין קרובי משפחה) היא מהלך שכיח בשוק הנדל"ן, במיוחד לצורכי תכנון ירושה או הסדרת בעלות בנכסים משפחתיים. ישנם יתרונות מיסויים משמעותיים להעברתם של נכסים ללא תמורה.

1. מס רכישה: ברכישה ללא תמורה, הרוכש משלם רק שליש ממס הרכישה שהיה עליו לשלם ברכישה רגילה.
2. מס שבח: המוכר פטור ממס שבח בעת העברה ללא תמורה לקרוב משפחה.

 

ההגדרה של "קרוב" לעניין מס רכישה ומס שבח

בהקשר של העברה ללא תמורה, יש חשיבות רבה להגדרה של "קרוב" במיסוי מקרקעין, משום שהטבות המס על העברה ללא תמורה חלות בעיקר כאשר ההעברה מתבצעת בין קרובים. עם זאת, ישנם הבדלים בין ההגדרה של "קרוב" במס רכישה לבין ההגדרה של "קרוב" במס שבח.

 

קרוב לעניין מס רכישה

בהעברה ללא תמורה, כלומר העברת נכס בין קרובים, מס הרכישה יעמוד על שליש מהשיעור הרגיל שהיה חל על הרוכש. אבל, מי נחשב "קרוב" לעניין זה?

החוק מגדיר "קרוב" לעניין מס רכישה בצורה רחבה וכולל את האנשים הבאים:

1. בן זוג – כולל ידועים בציבור לרבות חד מיניים.
2. הורה וילד – כולל ילדים מאומצים וילדים חורגים.
3. נכד וסבא/סבתא.
4. אחים ואחיות – כולל אחים חורגים.

 

הגדרת המונח “קרוב” בתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)(מס רכישה), תשל”ה-1974 (להלן: ‘תקנות מס רכישה’):

"קרוב" – בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות.

תקנה 20 לתקנות מס רכישה, קובעת כך:

"במכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו, יהיה מס הרכישה שליש ממס הרכישה הרגיל.

מתנה בין בני זוג של זכויות בדירה שבה שניהם מתגוררים תהא פטורה באופן מלא מתשלום מס רכישה.

לעניין זה, קובעת תקנה 21 לתקנות מס רכישה:

"על אף האמור בתקנה 20 מכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים ללא תמורה לבן-זוג המתגורר יחד אתו בדירה פטורה ממס רכישה."

יודגש כי אם בני הזוג אינם מתגוררים יחד באותה דירה, תחול תקנה 20, כלומר, מקבל המתנה ישלם לפי שיעור של שליש ממס הרכישה הרגיל.

קרוב לעניין מס שבח

לעניין מס שבח, ישנה הגדרה מעט שונה של "קרוב". כאשר מדובר על העברה ללא תמורה בין קרובים, המוכר פטור ממס שבח. ההגדרה ל"קרוב" במס שבח היא:

1. בן זוג – כולל ידועים בציבור ובני זוג לשעבר בהקשר של חלוקת רכוש בין בני זוג מתגרשים.
2. הורה וילד – כולל ילדים מאומצים.
3. נכד וסבא/סבתא.

 

סעיף 62 קובע כדלקמן:

מכירת זכות במקרקעין והקניית זכות באיגוד ללא תמורה מיחיד לקרובו – יהיו פטורים ממס; לעניין זה, "קרוב" – קרוב כאמור בפסקאות (1) ו-(2) להגדרה "קרוב" שבסעיף 1, וכן אח או אחות, לגבי זכות שקיבלו מהורה או מהורי הורה בלא תמורה או בירושה.

הגדרת המונח קרוב לפי סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין קובעת כך:

"קרוב" לאדם פלוני –

(1) בן-זוג;

(2) הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה;

(3) אח או אחות ובני-זוגם;

(4) איגוד שהוא בשליטתו.

 

אך ישנם הבדלים דקים לעניין האחים: במס שבח לא כל מקרה של העברה בין אחים יזכה לפטור. הפטור ממס שבח עבור העברה בין אחים חל רק אם הנכס התקבל בירושה מההורים או מהסבים, ולא בכל מקרה אחר

הגדרת המונח “צאצא” כוללת לא רק ילד, אלא גם נכד, נין, וכו'. יחד עם זאת, אחים של המוכר אינם בגדר הגדרת "קרוב" (למעט העברת זכויות שמקורן במתנה או ירושה, כאמור בסיפא לסעיף 62 לחוק), וגם גיסים לא נכללים.

יתר על כן, יש לתת את הדעת לכך, כי הגדרת המונח "קרוב" בתקנות מס רכישה שונה מהגדרת המונח "קרוב" בחוק מיסוי מקרקעין. כפי שצוין לעיל, "קרוב" לפי התקנות הוא בן זוג, הורה (אך לא כולל הורה של בן או בת זוג), צאצא (נכד, נין) בן או בת זוג של צאצא, אח ואחות.

ההבדלים הללו חשובים במיוחד כשמתכננים העברה משפחתית של נכסים, משום שלכל מס יש מערכת חוקים משלו, וצריך להבין אילו עסקאות עשויות לזכות להקלות מס ואילו לא.

הרחבה בנושא העברה ללא תמורה

העברה ללא תמורה היא נושא חשוב ומשמעותי במיסוי מקרקעין, במיוחד כשמדובר במשפחות. החוק מתיר לבצע העברה בין קרובים עם הקלות מס משמעותיות, אך יש להבין היטב את התנאים ואת מגבלות הפטורים. ההטבות החשובות ביותר נוגעות להקלות במס רכישה ובמס שבח, אשר ניתן לנצל לטובת תכנון ירושות, העברת נכסים בין דורות ותכנון מס כללי במשפחה.

במסגרת החוק, ניתן להעביר נכסים במתנה ללא צורך בתשלום מלא של מיסים, אך ישנם תנאים שחובה לעמוד בהם כדי לממש את הפטור.

מס רכישה בהעברה ללא תמורה

במקרה של העברה ללא תמורה לקרוב, כפי שהוגדר לעיל, הרוכש ישלם רק שליש מהמס שהיה חל ברכישה רגילה. כלומר, אם רוכש היה משלם 5% מס על דירה, בעסקת העברה ללא תמורה, המס יעמוד על 1.67% בלבד.

מס שבח בהעברה ללא תמורה

בהעברה ללא תמורה בין קרובים, המוכר יהיה פטור לחלוטין ממס שבח. אך חשוב לשים לב להגבלות השונות הקיימות בין סוגי הקרובים, כפי שהוסבר לעיל.

דוגמאות מעשיות למפורט לעיל בעניין העברה ללא תמורה:

דוגמה 1: העברה מהורה לילד (דירה יחידה של מקבל המתנה)

מצב: הורה מעביר דירה בבעלותו לבנו ללא תמורה. שווי הדירה הוא 2,000,000 ש"ח, והדירה היא דירה יחידה של מקבל המתנה.

• מס רכישה: הילד ישלם שליש ממס הרכישה הרגיל. על חלק השווי שעד 1,919,155 ש"ח יש פטור ממס, ולכן המס יחול רק על 80,845 ש"ח.
  • מס רכישה רגיל על 80,845 ש"ח הוא 3.5%, כלומר 2,829 ש"ח.
  • התשלום בפועל יהיה שליש מזה: 943 ש"ח בלבד.
• מס שבח: ההורה פטור ממס שבח כי מדובר בהעברה ללא תמורה בין קרובים.

 

דוגמה 2: העברה של דירה שנייה מהורה לילד (כאשר למקבל כבר יש דירה אחרת)

מצב: הורה מעביר דירה שנייה בבעלותו לבתו, והבת כבר מחזיקה בדירה אחרת בבעלותה. שווי הדירה שמועברת הוא 3,000,000 ש"ח.

• מס רכישה: מאחר ומדובר בדירה שנייה, שיעור מס הרכישה הוא 8%. הבת תשלם שליש ממס הרכישה הרגיל על הסכום הכולל:
  • 3,000,000 ש"ח × 8% = 240,000 ש"ח.
  • שליש ממס זה: 80,000 ש"ח.
• מס שבח: ההורה פטור ממס שבח, כי מדובר בהעברה ללא תמורה בין קרובים.

 

דוגמה 3: העברה של קרקע חקלאית מהורה לילד

מצב: הורה מעביר קרקע חקלאית לבנו ללא תמורה. שווי הקרקע הוא 1,500,000 ש"ח.

• מס רכישה: הילד ישלם שליש ממס הרכישה הרגיל על קרקע חקלאית, שהוא 6%.
  • מס רכישה רגיל: 1,500,000 ש"ח × 6% = 90,000 ש"ח.
  • שליש ממס זה: 30,000 ש"ח.
• מס שבח: ההורה פטור ממס שבח כי מדובר בהעברה ללא תמורה בין קרובים.

 

דוגמה 4: העברה בין בני זוג המתגוררים יחד בדירה

מצב: בני זוג נשואים מעבירים אחד לשני מחצית מהזכויות בדירת מגוריהם המשותפת בשווי 4,000,000 ש"ח, ללא תמורה.

• מס רכישה: העברה בין בני זוג המתגוררים יחד פטורה לחלוטין ממס רכישה, ולכן מקבל המתנה לא ישלם מס רכישה.
• מס שבח: העברה בין בני זוג פטורה ממס שבח לחלוטין.

 

דוגמה 5: העברה בין אחים (כאשר הנכס התקבל בירושה)

מצב: אח מעביר לאחותו חלק מדירה שקיבל בירושה מהוריהם. שווי הדירה הוא 2,500,000 ש"ח.

• מס רכישה: האחות תשלם שליש ממס הרכישה הרגיל על דירה, כלומר 5%.
  • מס רכישה רגיל: 2,500,000 ש"ח × 5% = 125,000 ש"ח.
  • שליש ממס זה: 41,667 ש"ח.
• מס שבח: האח פטור ממס שבח, מאחר ומדובר בהעברה ללא תמורה בין קרובים שהתקבלו בירושה מההורים.

 

דוגמה 6: העברה בין אחים שלא התקבלה בירושה

מצב: אח מעביר לאחותו דירה שקנה בעצמו לפני מספר שנים, והדירה לא התקבלה בירושה מהוריהם. שווי הדירה הוא 3,000,000 ש"ח.

• מס רכישה: לפי תקנות מס רכישה, אחים נחשבים "קרובים" לצורך פטור חלקי במס רכישה. לכן, האחות תשלם שליש ממס הרכישה הרגיל, כלומר:
  • מס רכישה רגיל על דירה שנייה הוא 8%, ולכן 3,000,000 ש"ח × 8% = 240,000 ש"ח.
  • שליש ממס זה: 80,000 ש"ח.
  • התוצאה: האחות זכאית להקלה במס רכישה, ולכן היא תשלם 80,000 ש"ח בלבד.
• מס שבח: לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין, אחים אינם נחשבים "קרובים" לצורך פטור ממס שבח, אלא אם הנכס התקבל בירושה מההורים או מהסבים. במקרה זה, מכיוון שהדירה לא התקבלה בירושה, האח אינו זכאי לפטור ממס שבח על העברת הנכס לאחותו.
  • האח יידרש לשלם מס שבח מלא על הרווח מהמכירה. אם נניח שהרווח ממכירת הדירה הוא 500,000 ש"ח, מס השבח שיחול עליו יהיה:
  • 500,000 ש"ח × 25% = 125,000 ש"ח.

 

מסקנה:

במקרה זה, האחות תזכה להקלה במס רכישה ותשלם רק שליש מהמס הרגיל, אך האח יידרש לשלם מס שבח מלא מאחר ואחים אינם מוגדרים כ"קרובים" לצורך פטור ממס שבח, אלא אם הנכס התקבל בירושה מההורים או מהסבים.

 

מיסוי מקרקעין והשפעתו על אסטרטגיות השקעה בנדל"ן

מיסוי מקרקעין מהווה גורם מרכזי שמשפיע על החלטות השקעה בתחום הנדל"ן. כל עסקת נדל"ן, בין אם רכישה או מכירה, כרוכה במיסים שונים כמו מס רכישה, מס שבח, ולעיתים היטל השבחה. הבנת חוקי המיסוי והשלכותיהם יכולה להכריע בין השקעה רווחית להשקעה שלא תניב את התשואה המצופה. הנה כמה נקודות מרכזיות המשפיעות על אסטרטגיות השקעה בנדל"ן בהקשר למיסוי מקרקעין:

 

1.       מס רכישה וההשפעה על קניית נכסים

מס רכישה נגבה בעת רכישת מקרקעין והוא מתבסס על שווי הנכס הנרכש. בישראל, שיעורי מס הרכישה משתנים בהתאם למספר הנכסים שבבעלות הרוכש, סוג הנכס, ותקרות המחירים שנקבעות מדי שנה. למשל, רוכשי דירה ראשונה זכאים למדרגות מס נמוכות יחסית, בעוד שרוכשים של דירות נוספות משלמים שיעורי מס גבוהים יותר.

ההשפעה על אסטרטגיות השקעה ברורה:

• משקיעים רבים בוחרים לרכוש דירות ראשונות כמשפרי דיור או במסגרת משפחתית (למשל העברה ללא תמורה) כדי להפחית את מס הרכישה.
• חלק מהמשקיעים בוחנים חלופות כמו רכישת קרקע חקלאית או נכסים שאינם מיועדים למגורים כדי ליהנות ממס רכישה נמוך יותר.

 

2.     מס שבח והשפעתו על מכירת נכסים

מס שבח הוא מס המוטל על הרווח (השבח) שנצבר במכירת נכס נדל"ן. כלומר, הוא נגבה על ההפרש בין מחיר הקנייה המקורי למחיר המכירה של הנכס. ישנם פטורים שונים ממס שבח, כמו לדירה יחידה, דירה שהתקבלה בירושה, ותנאים נוספים.

בהקשר של אסטרטגיות השקעה:

• משקיעים רבים מתכננים את מכירת הנכס בצורה שתאפשר קבלת פטור ממס שבח, למשל על ידי שמירה על סטטוס דירה יחידה למשך תקופה מוגדרת.
• חלק מהמשקיעים שוקלים לבצע "תכנון מס" ולנצל את חישוב השבח הליניארי המוטב שמאפשר הנחות במס עבור נכסים שנרכשו לפני 2014.
• שימוש בפטורים ממס שבח בעת העברה ללא תמורה יכול לסייע למשקיעים להקטין עלויות מיסוי עתידיות בעת מכירת הנכס.

 

3.     השפעת היטל השבחה

היטל השבחה הוא תשלום שנדרש מבעלי נכסים במקרה של עליית ערך הנכס בעקבות שינוי בתוכנית בניין עיר (תב"ע), כמו הפיכת קרקע חקלאית למקרקעין למגורים. ההיטל הוא חצי מעליית השווי בעקבות השינוי.

בהקשר של אסטרטגיות השקעה:

• משקיעים לעיתים משקיעים בקרקעות שמיועדות לשינוי ייעוד ומודעים לכך שההיטל עשוי להקטין את התשואה הצפויה. עם זאת, הם מעריכים שהשבחת הקרקע תניב רווחים גדולים מספיק כדי להצדיק את ההיטל.
• לעיתים ניתן להתמקח על שיעור היטל ההשבחה או לערער על גובה השומה כדי להפחית את הסכום.

 

4.     העברה ללא תמורה כדרך להפחית מיסוי

העברה ללא תמורה (מתנה בין קרובים) מאפשרת העברת נכסים ללא תשלום מלא של מסים החלים במכירה רגילה, אם כי יש פטורים חלקיים או הקלות במס רכישה ובמס שבח. העברה זו נפוצה בקרב משפחות המעוניינות להעביר נכסים בין בני משפחה ולהקטין את החבות במס.

בהקשר של אסטרטגיות השקעה:

• משקיעים משפחתיים משתמשים בהעברה ללא תמורה כדי לשמר את ההשקעה בתוך המשפחה ולדחות את חבות המס לעתיד.
• ניתן לבצע תכנון משפחתי שיאפשר לכל אחד מבני המשפחה לנצל את הפטורים השונים ממס שבח בעת מכירת הנכס.

 

5.     השפעת המיסוי על תשואת השקעה

מיסוי מקרקעין הוא גורם מכריע בחישוב התשואה על ההשקעה בנדל"ן. ככל שהמיסים גבוהים יותר, כך התשואה על הנכס פוחתת. השקעה בנדל"ן דורשת חישובים מדויקים של כל מרכיבי המס (מס רכישה, מס שבח, היטל השבחה) כדי להבטיח שההשקעה כדאית.

משקיעים חכמים מתכננים את הרכישה והמכירה תוך שימוש בפטורים, הקלות והעברות ללא תמורה, כדי להקטין את ההוצאה על המיסים ולהגדיל את התשואה על ההשקעה.

 

6.     תכנון אסטרטגי של מיסוי

אחד הגורמים המרכזיים להשקעה מוצלחת הוא תכנון המס. תכנון נכון יכול לחסוך למשקיעים עשרות ואף מאות אלפי שקלים. לדוגמה, ניצול תקופת הפטור בעת מכירת דירה יחידה, תכנון חכם של חישוב מס שבח ליניארי, או רכישה במסגרת קבוצת רכישה יכולה להקטין את המיסוי משמעותית.

הבנת חוקי המיסוי והשלכותיהם היא קריטית לכל משקיע בנדל"ן. תכנון מס נכון והשקעה נכונה תוך ניצול הפטורים והקלות במסים יכולים להשפיע באופן ישיר על הרווחיות של העסקה.

 

סיכום:

מיסוי מקרקעין, הכולל את מס הרכישה ומס השבח, הוא חלק בלתי נפרד מכל עסקת נדל"ן בישראל, ומשפיע רבות על רווחיות העסקה. הבנה מעמיקה של החוקים, ההטבות, והפטורים השונים עשויה לסייע בהקטנת הוצאות המס ובשיפור התשואה על ההשקעה. בין היתר, ניתן לנצל פטורים לדירות יחידות, לדירות שהתקבלו בירושה, ולהעברות נכסים ללא תמורה בין קרובים. בנוסף, תכנון מס חכם עשוי להביא לחיסכון משמעותי בעסקאות נדל"ן, במיוחד כאשר מנצלים את החישוב הליניארי המוטב במס שבח או את ההקלות במס רכישה.

לסיכום, תכנון נכון ומעמיק של אסטרטגיית ההשקעה, תוך שימוש בכלי המיסוי הקיימים, יכול להוביל לחיסכון משמעותי במסים ולהגדלת הרווחיות בעסקאות נדל"ן וכדי להבטיח שההשקעה שלכם תתבצע בצורה החכמה ביותר, ותיהנו מכל ההטבות והפטורים האפשריים, חשוב להתייעץ עם מומחים. צרו קשר עוד היום עם אורי שבתאי, משרד עורכי דין, ותקבלו ליווי משפטי מקצועי שילווה אתכם בכל שלבי העסקה וימנע טעויות יקרות.