מבוא
ביום 16 באוקטובר 2025 ניתן פסק דין דרמטי על ידי בית המשפט העליון (בר״מ 1975/24 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל-אביב–יפו נ׳ ש.א. גולן נכסים בע״מ),
אשר קבע הלכה חדשה ומחייבת בתחום היטל ההשבחה ותמ״א 38.
העליון קבע פה אחד בהרכב השופטים נעם סולברג, יוסף אלרון ואלכס שטיין כי
בעת חישוב היטל ההשבחה יש להביא בחשבון את השפעת תמ״א 38 על שווי הנכס במצב הקודם,
גם אם טרם הוצא היתר בנייה מכוחה.
מדובר בפסק דין תקדימי שעתיד לשנות מן היסוד את דיני ההיטל,
להפחית היטלים בשיעור ניכר, וליצור בהירות וודאות הן לבעלי נכסים והן לשוק השמאי כולו.
מהו היטל ההשבחה ומה מעמד התמ״א?
לפי התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה,
בעל מקרקעין או חוכר לדורות חייב בתשלום היטל השבחה כאשר ערך נכסו עלה
בעקבות אישור תוכנית, הקלה או שימוש חורג.
ההיטל נקבע בגובה 50% מעליית הערך.
החישוב מתבסס על השוואה בין שני מצבים:
- “המצב הקודם” – שווי הנכס ערב אישור התוכנית.
- “המצב החדש” – שוויו לאחר כניסת התוכנית לתוקף.
במשך שנים נותרה פתוחה השאלה:
כאשר על הנכס חלה כבר תמ״א 38, אך טרם הוצא היתר – האם יש להביאה בחשבון בחישוב המצב הקודם?
רקע למחלוקת – גישת הנטרול מול גישת ההכללה
רשויות מקומיות רבות, ובראשן עיריית תל-אביב–יפו וירושלים,
טענו כי יש לנטרל את השפעת התמ״א במצב הקודם.
לטענתן, מדובר ב“ציפייה רגולטורית” בלבד, שאינה חלק מערך השוק בפועל.
מנגד, שמאים מכריעים ובעלי נכסים טענו כי השוק כבר הפנים את התמ״א,
ושווי העסקאות בפועל מביא אותה בחשבון.
לפיכך, הערך במצב הקודם צריך לשקף את השוק האמיתי – גישה שכונתה גישת ההכללה.
בבתי המשפט המחוזיים ניתנו פסקי דין סותרים,
והיעדר אחידות הוביל לבלבול ולערעור הוודאות המשפטית.
הכרעת בית המשפט העליון – תמ״א 38 כלולה בערך המצב הקודם
בית המשפט העליון הכריע אחת ולתמיד:
בעת קביעת “המצב הקודם”, יש לשום את הנכס לפי ערך השוק הריאלי –
והשפעת תמ״א 38 היא חלק בלתי נפרד מערך זה.
“השמאי אינו רשאי לבודד את הנכס מן המציאות הכלכלית שבה הוא מתקיים.
שוק הנדל״ן משקלל את האפשרות למימוש זכויות מכוח תמ״א 38,
ומכאן שערך זה הוא חלק אינהרנטי משווי הנכס במצב הקודם.”
(מתוך פסק הדין, 16.10.2025)
דחיית גישת הנטרול
בית המשפט דחה במפורש את גישת הוועדות המקומיות ואת עמדת היועצת המשפטית לממשלה,
וקבע כי נטרול התמ״א יוצר “ערך מדומיין שאינו משקף את המציאות הכלכלית”.
“אין זה תפקידה של רשות תכנון ליצור מציאות דמיונית לצורכי גביית מס.
היטל ההשבחה הוא מס אמת, הנגזר מהשבחה ריאלית – לא מתיאוריה חשבונאית.”
(השופט שטיין)
ההבחנה בין תחולה למימוש
אחת ההלכות החשובות שנקבעו היא ההבחנה בין תחולת תוכנית לבין מימושה:
- עצם תחולת התמ״א יוצרת עליית ערך ריאלית, גם בלא היתר בנייה.
- מימוש התמ״א (קבלת היתר או מכירת הזכויות) הוא השלב שבו נוצר החיוב בהיטל.
עם זאת, בעת חישוב “המצב הקודם” לתוכנית מאוחרת –
יש להביא בחשבון את מלוא ההשפעות הכלכליות הקיימות בשוק במועד האישור,
ובכללן הציפיות ממימוש התמ״א.
עקרונות היסוד שנקבעו בפסק הדין
- ערך שוק ריאלי הוא הקובע:
השמאי חייב לשום לפי שווי עסקאות בפועל, לרבות ציפיות לגיטימיות מתמ״א 38. - קשר סיבתי לתוכנית המשביחה:
ההיטל יחול רק על עליית ערך שמקורה בתוכנית החדשה – לא בזו שקדמה לה. - אין מס כפול:
הרשות אינה רשאית לגבות היטלים חוזרים בגין אותה עליית ערך. - שקיפות וודאות:
חישוב המבוסס על השוק האמיתי תורם לוודאות, מונע שרירותיות ומחזק את אמון הציבור.
ציטוטים מרכזיים נוספים מפסק הדין
“ההשבחה נמדדת בעיניים של השוק, לא בעיני הפקיד.”
(השופט אלרון)
“תמ״א 38 שינתה את מפת הערכים במקרקעין בישראל;
זוהי עובדה כלכלית, ולא ניתן להתעלם ממנה במסגרת דיני המס.”
(השופט סולברג)
ההשלכות המעשיות
לבעלי נכסים וליזמים:
- הפחתת היטלי השבחה בעשרות ולעיתים מאות אלפי שקלים לנכס.
- שומות קודמות שנערכו לפי גישת הנטרול ניתנות לבחינה מחודשת.
- עררים שהגישו הרשויות צפויים להידחות.
- שמאים מכריעים יקבלו גיבוי מלא לחישוב ריאלי המבוסס על השוק.
לרשויות המקומיות:
- ירידה צפויה בהכנסות מהיטלים.
- עדכון מיידי של נהלי שומה פנימיים והנחיות מקצועיות לשמאים מטעם הוועדה.
- הצורך להיערך לגל של השגות ועררים מצד בעלי נכסים.
דוגמה יישומית – שינוי דרמטי בשווי ההיטל
נניח בניין ברובע 3 בתל-אביב, שערכו ערב התוכנית עמד על 2 מיליון ₪
כאשר התמ״א כבר חלה עליו ותרמה לעליית ערך של 300 אלף ₪.
לאחר אישור רובע 3 – שוויו עלה ל-2.4 מיליון ₪.
- לפי גישת הנטרול: “מצב קודם” 1.7 מיליון ₪ → השבחה 700 אלף ₪ → היטל 350 אלף ₪.
- לפי הלכת העליון: “מצב קודם” 2 מיליון ₪ → השבחה 400 אלף ₪ → היטל 200 אלף ₪.
תוצאה: חיסכון של 150 אלף ₪ לבעל הנכס.
המשמעות הערכית – חזרה לעקרון מס אמת
פסק הדין מדגיש כי תכליתו של היטל ההשבחה איננה גבייה מקסימלית,
אלא יצירת מס אמת צודק המשקף השבחה ממשית ולא תיאורטית.
העליון קבע כי דיני התכנון והבנייה חייבים לשקף את המציאות הכלכלית בשוק,
וכי “אי אפשר לנטרל את המציאות” – הציבור, השוק והשמאים חיים בתוכה.
מדובר בהלכה שמחזירה את האיזון בין אינטרס הציבור לגביית היטל הוגן
לבין ההגנה על זכויות הקניין של בעלי הנכסים.
סיכום – הלכה חדשה ותקדימית
פסק הדין מיום 16.10.2025 קובע באופן חד-משמעי:
בעת חישוב היטל ההשבחה, יש להביא בחשבון את השפעת תמ״א 38 על שווי הנכס במצב הקודם,
גם אם טרם ניתן היתר בנייה.
המשמעות היא הפחתה משמעותית של היטלי השבחה,
ביסוס שומות על ערך שוק אמיתי, והחזרת הוודאות המשפטית והכלכלית לשוק הנדל״ן.
בית המשפט העליון למעשה קבע את הכלל:
“השוק הוא המציאות – והדין חייב להכיר במציאות הזו.”
