הקדמה
שוק הנדל"ן הישראלי בשנת 2025 מורכב יותר מאי־פעם.
מחירי הדירות ממשיכים לעלות בקצב מהיר יחסית לשכר הממוצע במשק, סביבת הריביות נותרת גבוהה, והבנקים מחמירים את תנאי המימון.
זוגות צעירים, משקיעים פרטיים ואף משפחות מתמודדים עם דילמה לא פשוטה: מצד אחד, הרצון העז להחזיק דירה בבעלותם;
מצד שני, החשש מהתחייבות למשכנתא יקרה וכבדה שעלולה לסכן את היציבות הכלכלית.
במקום להרים ידיים או להמשיך לשלם שכר דירה מבלי ליהנות מעליית ערך עתידית, הולכת ומתרחבת בשנים האחרונות שיטה יצירתית: רכישת דירה עם שותפים.
השיטה מתאימה במיוחד למציאות הכלכלית של 2025–2026, שבה "הכסף יקר" והריביות הגבוהות הופכות את המימון לבודדים לנטל כבד.
במאמר זה נציג את עקרונות השיטה, היתרונות הכלכליים והמיסויים, החסרונות, הדוגמאות המעשיות, ונענה על שאלות נפוצות.
הכסף יקר יותר מתמיד
עד לפני שנים ספורות, לקיחת משכנתא נחשבה לצעד מתבקש: לווים יכלו ליהנות מהחזרים חודשיים סבירים, בעוד ערך הנכסים עלה בהתמדה. בשנת 2025 התמונה שונה לחלוטין:
- משכנתא של 1.5 מיליון ₪, שבעבר תורגמה להחזר חודשי של כ־4,500 ₪, הפכה להחזר של מעל 7,000 ₪.
- זוגות צעירים נדרשים להון עצמי גבוה במיוחד כדי לקבל אישור בנקאי.
- משפחות מגלות שההחזר החודשי גוזל חלק ניכר מהכנסתן.
התוצאה: משכנתא כבר אינה פתרון מובן מאליו. היא עלולה להוות סיכון כלכלי ממשי. מכאן הצורך בפתרונות חלופיים – ובראשם רכישה משותפת.
מהי שיטת השותפים?
שיטת השותפים פשוטה להבנה: מספר אנשים מתאגדים כדי לרכוש דירה אחת, כאשר כל אחד מביא את חלקו בהון העצמי ומחזיק בזכויות רשומות בנכס.
החלוקה אינה חייבת להיות לשלושה שותפים בלבד. ניתן לרכוש גם ברבעים, חמישיות או כל חלוקה אחרת המתאימה ליכולת הכלכלית של המשתתפים:
- שלושה רוכשים → שליש לכל אחד.
- ארבעה רוכשים → רבע לכל אחד.
- חמישה רוכשים → חמישית לכל אחד.
הבעלות נרשמת בטאבו, וכל אחד מחזיק בזכויות מוגדרות וברורות.
למידע מעמיק נוסף:
רכישת שליש דירה – כל מה שצריך לדעת.
כל אחד מביא את ההון העצמי שלו
במודל זה, כל שותף מביא את חלקו בהון העצמי. זה יוצר שני יתרונות מרכזיים:
- אפשרות לרכוש דירה ללא משכנתא כלל – אם ההון העצמי הכולל מספיק.
- משכנתא מופחתת משמעותית – אם יש צורך במימון נוסף, הוא קטן בהרבה ומתחלק בין כל השותפים.
כך, במקום להעמיס על משק בית יחיד חוב של מיליונים, כל אחד מהשותפים מתמודד עם חלק קטן בהרבה.
דוגמאות מספריות
שלושה שותפים
כל אחד מביא 300,000 ₪ → סך הכול 900,000 ₪.
רכישת דירה בשווי 1.8 מיליון ₪.
משכנתא: 900,000 ₪.
החזר חודשי כולל: כ־4,200 ₪ → כל אחד משלם 1,400 ₪.
ארבעה שותפים
כל אחד מביא 500,000 ₪ → סך הכול 2 מיליון ₪.
רכישת דירה בשווי 2 מיליון ₪ → ללא משכנתא.
שכירות חודשית: 6,000 ₪ → כל אחד מקבל 1,500 ₪.
חמישה שותפים
כל אחד מביא 400,000 ₪ → סך הכול 2 מיליון ₪.
רכישת דירה בשווי 2.5 מיליון ₪.
משכנתא: 500,000 ₪ בלבד.
החזר חודשי כולל: כ־2,500 ₪ → כל אחד משלם 500 ₪.
שכירות: 6,000 ₪ → כל אחד מקבל 1,200 ₪.
יתרונות מיסוי ותכנון מס ("שיטת השלישים")
לצד היתרונות הכלכליים, לשיטה זו יש משמעות מיסויית חשובה במיוחד:
- מס שבח – אדם שמחזיק בדירה עיקרית ובנוסף עד שליש בדירה אחרת, עדיין רשאי למכור את הדירה העיקרית בפטור מלא ממס שבח (סעיף 49ב(2) לחוק).
- מס רכישה – גם אם קיימת בעלות על שליש דירה נוספת, ניתן לרכוש דירה חליפית במדרגות מס רכישה של דירה יחידה.
- ריבוי שלישים – ניתן להחזיק במספר דירות שונות עד שליש מכל אחת, ועדיין לשמור על זכאות לפטורים בעת מכירת הדירה העיקרית.
- הורשה והפרדה רכושית – חלוקת דירה בין יורשים או בני זוג בהפרדה רכושית בשלישים מאפשרת לשמור על פטורים עתידיים.
"שיטת השלישים" אינה רק כלי למימון, אלא גם אסטרטגיית תכנון מס יעילה שיכולה לחסוך מאות אלפי שקלים בעתיד.
יתרונות המודל
- פיזור סיכונים – האחריות מתחלקת.
- כניסה לשוק מוקדמת – גם למי שההון העצמי שלו מוגבל.
- שימור זכויות מס – שליש דירה אינו נחשב דירה נוספת לצורכי מס.
- גמישות עתידית – אפשר למכור חלק יחסי, להגדיל אחזקה או לצאת מהעסקה.
- שליטה בתזרים – החזר חודשי נמוך משמעותית ממשכנתא רגילה.
- שיתוף פעולה משפחתי או חברי – השקעה משותפת עם קרובים.
חסרונות ואתגרים
- מחלוקות בין שותפים – עלולות להיווצר חילוקי דעות.
- קשיי מימון בנקאי – לא כל בנק נרתם לממן עסקה עם מספר שותפים.
- נזילות מוגבלת – קשה למכור שליש דירה בשוק החופשי.
- ניהול שוטף – צורך בתיאום מתמשך מול שוכרים, תחזוקה ועסקאות עתידיות.
מה חשוב לבדוק?
לפני שנכנסים לעסקה כזו, חשוב להקפיד על מספר צעדים:
- הסכם שותפות מפורט – קובע את חלוקת ההוצאות, ההכנסות ומנגנוני היציאה.
- בדיקות משפטיות ותכנוניות – לוודא שאין חריגות בנייה או צווי הריסה.
- בדיקת שמאי מוסמך – להערכת שווי הנכס.
- תכנון מס – להבין את השלכות העסקה מראש.
למידע נוסף:
5 טעויות נפוצות ברכישת נדל"ן – איך להימנע מהן.
שוק השכירות 2025–2026
במקביל למחירי הדירות הגבוהים, גם מחירי השכירות נמצאים בעלייה. הדבר הופך את השיטה לאטרקטיבית עוד יותר:
- השקעה של שליש דירה מאפשרת ליהנות מהכנסה פסיבית חודשית.
- השכירות מממנת חלק ניכר מהמשכנתא (אם קיימת).
- השילוב בין תשואה שוטפת לעליית ערך הנכס מייצר החזר מצטבר משמעותי.
שאלות ותשובות
שאלה: האם שליש דירה נחשב "דירה נוספת" לצורכי מס?
תשובה: לא. כל עוד מדובר עד שליש, הדירה היחידה נשמרת לצורכי פטור.
שאלה: האם אפשר לקנות עם יותר משלושה שותפים?
תשובה: כן, ניתן לחלק את הבעלות גם לרבעים וחמישיות.
שאלה: מה עושים אם שותף רוצה למכור?
תשובה: ההסכם צריך לכלול מנגנון יציאה ברור – מכירה לשותפים אחרים או לצד שלישי.
שאלה: האם ניתן לגור בדירה במקום להשכיר?
תשובה: כן, אך נדרש סיכום מראש על חלוקת השימוש וההוצאות.
שאלה: האם כדאי לחכות לירידת ריביות?
תשובה: ההמתנה עלולה לגרום להפסד עליות ערך. כניסה מוקדמת שומרת על זכויות ונותנת תשואה מהשכירות.
שאלה: האם בעלות בשליש דירה פוגעת בזכאות ל"דירה בהנחה"?
תשובה: נכון להיום, לא – אך חשוב להתעדכן בהחלטות הממשלה והרגולטורים.
מבט קדימה ל־2026
גם אם תהיה ירידה מסוימת בריביות, הן לא צפויות לחזור לרמות האפסיות של תחילת העשור.
המשמעות: מי שנכנס היום לשוק, אפילו עם חלק מדירה, מבטיח לעצמו דריסת רגל בנדל"ן, נהנה מהשבחת ערך עתידית, ומקבל הכנסה משכירות.
סיכום
המודל הישן של "משכנתא ענקית לבד" כבר לא מתאים למציאות הכלכלית.
לעומת זאת, שיטת השותפים מעניקה פתרון פרקטי: היא מאפשרת להיכנס לשוק הנדל"ן, לפזר סיכונים, לשמור על זכויות מס, וליהנות מהכנסה פסיבית ועליית ערך.
ב־2025–2026, זה לא רק פתרון זמני – אלא אסטרטגיה חכמה עד שהסביבה המימונית תהיה נוחה יותר.
מעטפת מלאה בעסקאות נדל"ן – ליווי משפטי וכלכלי מקצה לקצה
במשרדי אני מלווה לקוחות בכל שלבי העסקה, תוך מתן שירות מקיף המעניק מענה לכל צרכי הלקוח תחת קורת גג אחת:
- ניסוח הסכמי שותפות מותאמים אישית – בהתאם לנסיבות העסקה, למערכת היחסים בין השותפים ולמטרות ההשקעה.
- בדיקות משפטיות ותכנוניות – בחינה מעמיקה של מצב הנכס בטאבו, ברשות המקומית ובמוסדות התכנון.
- סיוע בהשלמות ורישומים מול הבנקים – ליווי הלקוח בהכנת המסמכים, בדיקות התאמה, ורישום זכויות, לצד עבודה צמודה עם יועצי משכנתאות מקצועיים.
- קשר עם אנשי מקצוע מובילים – מתווכים מנוסים, שמאים מוסמכים, יועצי משכנתאות ויועצים פיננסיים – כולם חלק מרשת קשרים שמאפשרת ללקוחות לקבל שירות אמין, מדויק ומקצועי.
- תכנון מס וליווי בדיווחים – ייעוץ וליווי צמוד בכל הנוגע למיסוי מקרקעין, כולל דיווחים לרשות המסים ותכנון מס מוקפד שיבטיח שהלקוח ישלם מס אמת – ולא שקל אחד מעבר לכך.
באמצעות שילוב של ניסיון משפטי, קשר עם גורמים מקצועיים וניהול כולל של התהליך, המשרד מעניק ללקוחות מעטפת שלמה בכל עסקת נדל"ן – משלב הבדיקה הראשונית ועד להשלמת העסקה בפועל.
אם אתם רוצים להיכנס לעולם הנדל"ן בצורה חכמה ובטוחה – זה הזמן לפנות אליי.
ולקריאה נוספת בעשרות מאמרים מקצועיים נוספים:
הבלוג של משרד עו"ד אורי שבתאי.
