אחד התנאים המרכזיים לקבלת רישיון עסק הוא עמידה מלאה בדיני התכנון והבנייה. רבים מבעלי העסקים בישראל נתקלים בקושי לקבל רישיון עסק משום שהנכס שבו הם פועלים אינו תואם את היתר הבנייה או את תוכנית בניין העיר (תב"ע).
התאמת העסק לדיני התכנון והבנייה
כדי לעמוד בדרישות החוק, על העסק להתאים הן לתב"ע החלה על הקרקע והן להיתר הבנייה שניתן למבנה. כאשר קיימת סטייה מההיתר, יש להגיש בקשה להיתר לשימוש חורג. הליך זה כרוך לעיתים בעלויות גבוהות, ואישורו אינו מובטח.
במקרים רבים עסקים ממוקמים במבנים ישנים, שקשה לאתר את תוכניות הבנייה המקוריות שלהם. בעלי עסקים ותיקים מוצאים את עצמם במצב שבו אין להם חלופה תעסוקתית, אך המבנה שבו הם פועלים אינו עומד עוד בדרישות התכנון.
ניסיונות להקל על בעלי עסקים
לאורך השנים נעשו כמה צעדים במטרה להקל על עסקים שפועלים במבנים שאינם תואמים לחלוטין את היתר הבנייה:
- הנחיית היועץ המשפטי לממשלה בנושא “זוטי דברים” מאפשרת במקרים מסוימים להנפיק רישיון עסק גם לעסק הפועל במבנה עם חריגות קלות.
- נהלי היועץ המשפטי של עיריית חיפה, שאומצו על ידי בתי המשפט, מאפשרים גם הם הקלה במתן רישיון במקרים מתאימים.
לפי הנחיות משנת 2003, ניתן לאשר רישיון עסק גם אם קיימת חריגת בנייה, כאשר מתקיימים שני תנאים עיקריים:
- התובע מסכים שאין ולא יתקיים הליך אכיפה.
- מהנדס מוסמך מאשר את בטיחות המבנה.
למרות זאת, רק מעט רשויות בישראל מיישמות את ההנחיות בפועל.
תיקונים מרכזיים בחקיקה
שנים האחרונות הביאו מספר שינויים חשובים שמטרתם להקל על בעלי עסקים ולעדכן את החוק למציאות הקיימת:
תיקון 34 לחוק רישוי עסקים
תיקון זה מאפשר להעניק רישיון עסק גם למבנה שאינו עומד במלוא דרישות התכנון והבנייה. ניתן להגיש בקשה לרישיון ולהסתמך על תצהיר המעיד כי בוצע חיפוש יסודי אחר היתר הבנייה ("בשקידה יתרה").
תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה
התיקון מאפשר ביצוע עבודות מסוימות ללא צורך בהיתר בנייה, כגון הקמת פרגולה, התקנת מתקני מיזוג, פרגוד חורף או ביתן שומר.
תיקון 110 לחוק התכנון והבנייה
התיקון ביטל את הצורך בהיתר לשימוש חורג והחליפו בהליך פשוט יותר – "שינוי שימוש לצרכי עסק". ההליך אינו דורש פרסום התנגדויות, תשלום אגרות או היטל השבחה.
עם זאת, התקנות ברשויות המקומיות טרם פורסמו, ולכן התיקון טרם יושם בפועל.
הלכת יד חרוצים – פסיקה תקדימית
בפסק הדין בר"ם 2283/18 – הלכת יד חרוצים, קבע בית המשפט העליון כי שימוש חורג מהיתר אינו יוצר השבחה, ולכן אין לחייב את בעל הנכס בתשלום היטל השבחה – כל עוד התב"ע מתירה את השימוש המבוקש.
חשיבות הבדיקות המקדמיות
אי עמידה בדרישות חוק רישוי עסקים וחוק התכנון והבנייה עלולה להוביל לכתב אישום פלילי.
לכן, לפני פתיחת עסק חדש, יש לבצע בדיקות מקיפות הכוללות:
- חוות דעת תכנונית על הנכס והתאמתו לסוג העסק.
- בדיקת גודל הנכס והאם ניתן להשתמש בו לפי ההיתר.
- בירור מול רשויות הרישוי – משטרה, כבאות, נגישות, איכות הסביבה ועוד.
בדיקות אלה חוסכות עיכובים, עלויות וחשיפה משפטית.
לא כל עסק דורש רישיון
רשימת העסקים הטעונים רישוי מופיעה בצו רישוי עסקים (עסקים טעוני רישוי), התשע"ג–2013. מדובר ברשימה סגורה, אך במקרים גבוליים יש לבחון האם העסק הספציפי נכלל בה.
ליווי משפטי מקצועי ברישוי עסקים
הליך הנפקת רישיון עסק הוא תהליך מורכב ודורש תיאום בין גורמים רבים – משפטיים, הנדסיים ותכנוניים.
עורך דין המתמחה בתחום, לצד אנשי מקצוע מתאימים כמו מהנדסים, אדריכלים ויועצי בטיחות, יכול לקצר משמעותית את משך התהליך ולהבטיח שהרישיון יתקבל כדין.
עו"ד אורי שבתאי מלווה בעלי עסקים בתהליכי רישוי עסקים ותכנון ובנייה, כולל ייצוג מול רשויות מקומיות, טיפול בחריגות, הגשת עררים וייצוג בהליכים פליליים בגין ניהול עסק ללא רישיון.
לסיכום
פתיחת עסק בישראל דורשת עמידה מדויקת בדרישות החוק.
היכרות מעמיקה עם דיני רישוי עסקים ותכנון ובנייה תאפשר לבעל העסק לפעול בביטחון, לחסוך עלויות ולמנוע הסתבכויות משפטיות.
לקבלת ייעוץ וליווי מקצועי בהליכי רישוי עסקים –
פנו לעו"ד אורי שבתאי, משרד עורכי דין המתמחה בליווי עסקי, תכנוני ומשפטי מלא.
